חוק ההסדרים 2023

1. פטור ממס שבח בפרויקט תמ”א 2 הריסה ובניה , על מכירת זכויות של מספר דירות בבעלותך בבניין- אם עד כה מי שהיתה לו יותר מדירה אחת בפרויקט תמא 2 לא יכול היה למכור זכויותיו ליזם במסגרת פרק חמישי בפטור אלא ניתן היה רק בפינוי בינוי הרי שבמסגרת תיקון חוק ההסדרים 2023 כעת לפי סעיף 49לג1- הפטור לשתי דירות מגורים בבניין, לכל היותר ובלבד ש: “ששיעור זכותו של המוכר בדירת המגורים החלופית לא יפחת משיעור זכותו של בדירת המגורים הנמכרת”. בניסוח הזה נסגרה האפשרות לקבל תמורת דירה שתי דירות קטנות. זהו מצב בעיקר בעייתי למצבים שהיו יותר מבעלים אחד בדירה והם רצו להתפצל ולקבל כל אחד דירה אחרת קטנה יותר. למשל שני שותפים מחזיקים בחלקים שווים דירה בשטח 100 מר יכלו לקבל שתי דירות 60 מר כל אחת על שם כל שותף. בדירה החדשה כל אחד מחזיק 100% לעומת 50% שיעור שהחזיק בדירה הקודמת –זהו איננו מצב שעונה על תנאי הפטור. כך גם לגבי יורשים בפרויקט- שיעור זכותם בדירה החדשה חייבת להיות זהה בדיוק. לא פחות ולא יותר. תחולת הסעיף – עסקאות שנעשו החל מיום 1.10.2023 ואילך.
2. פטור ממס שבח בפרויקט תמ”א 2 הריסה ובניה , על מכירת זכויות של מספר דירות בבעלותך באותו הבניין בפרויקט שבפריפריה- עד לתיקון שנעשה במסגרת חוק ההסדרים 2023 ההגדרה בסעיף 49לג 1(ג)(2)(ב) היתה “אזור מוטב” שזה  הנגב והגליל ואזור סוציואקונומי 1 עד 6 בדירוג הרמה החברתית- כלכלית לפי פרסומי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה;  כעת לאור התיקון ב 2023 ההגדרה הינה “אזור פריפריאלי”- אזור הנמצא בנגב, כהגדרתו בחוק הרשות לפיתוח הנגב, התשנ”ב-1991, או בגליל, כהגדרתו בחוק הרשות לפיתוח הגליל, התשנ”ג-1993. לגבי אזורים אלו אין כלל מגבלה של מספר דירות במסגרת מכירת זכויות ליזם בפרויקט (בשונה מכל יתר המקרים לגביהם כאמור לעיל רק 2 דירות בבנין. כמו גם אין מגבלה כשמדובר במספר דירות ציבוריות כמו למשל מספר דירות עמידר באותו הבניין. אבל שימו לב גם פה ישנה המגבלה של שיעור הזכויות בדירה החדשה. גם פה הוא חייב להיות זהה לזה שהיה לבעל הזכות בדירה הישנה.
3. צמצום התקופה בה ניתן להעביר מתנה לקרוב לפני פרוייקט תמ”א כחלק מתכנון מס- בניסוחו הקודם של סעיף ס’ 49לג לחוק מיסוי מקרקעין- אם הועברה במתנה דירה לקרוב. הקרוב לא יכול היה למכור את הזכויות בדירה ליזם בפטור במסגרת הפרוייקט למשך 24 חודשים. המטרה היתה למנוע תכנוני מס. היינו למנוע מצב של מי שיש לו יותר מדירה אחת בבניין ומעביר זכויות רק כדי שכל דירה תוכל להינות מהפטור ליזם במסגרת הפרויקט. בפועל הסעיף יצר מצב של עיכובים בפרויקטים בשל אותם דיירים שלא רצו לחתום. כדי להתגבר על המכשול הזה היה נותן המתנה במידה וזו היתה דירתו היחידה מעביר את הדירה בפטור האישי שלו של מכירת דירה יחידה לפי סעיף 49ב2. אבל כפי שתיווכח בנוסח החדש של הסעיף גם אפשרות זו איננה קיימת עוד. כל העברה שהיא של דירה שנעשתה לקרוב בפטור תיכנס למסגרת הזמנים שהסעיף קובע. כעת לאור תיקון בחוק ההסדרים 2023, תוקן הסעיף וניסוחו החדש: “הועברה דירת מגורים לקרוב בפטור ממס לפי חוק זה, בתקופת המיזם, יראו את המעביר ואת קרובו כמוכר אחד לעניין אותה דירה; בסעיף קטן זה, “קרוב”, “שליטה” ו”תקופת המיזם” – כהגדרתם בסעיף 49כב(ג), בשינויים המחויבים. ההגדרות ב 49כב(ג) : “קרוב” – לרבות איגוד השולט בו ואיגוד שבשליטת השולט בו; “שליטה” – כמשמעותה בסעיף 2 ובשינויים אלה: בכל מקום בסעיף האמור, במקום “רובו של הון המניות” ייקרא “20% או יותר של הון המניות” ובמקום “את רובו של הסכום” ייקרא “20% או יותר של הסכום”; “תקופת המיזם” – התקופה המתחילה 24 חודשים לפני מועד החתימה על ההסכם למכירת הזכות הנמכרת, וסופה ביום המכירה כמשמעותו בסעיף 49כ.

חלון הזמן שיתפוס אתכם במצב “בעייתי”- 24 חודשים לפני מועד החתימה על ההסכם + עד המועד בו מתקיימים התנאים המתלים של ההסכם עם היזם והשתכללותו. התוצאה של העברת הזכויות בפטור לקרוב במסגרת החלון זמן הזה-  יראו את המעביר ואת הנעבר כאותה ישות/ אותו אדם.  עיקר הבעיה בנוסח החדש היא למי שיש יותר מ 2 דירות בבניין. זאת מאחר ונניח אב שיש לו 2 דירות והעביר אחת מהן לבן שלו בתקופה הלא נכונה, התוצאה היא שהדירה נשארה אצל האבא ואין זה נורא כי לפי התיקון היום בחוק האבא זכאי לפטור ל 2 דירות בכל מקרה. אבל אם לאבא 3 דירות בבניין  והאבא העביר אחת לבן במתנה בתקופת המיזם הרי  היא שייכת לאבא ואז כשנגיע ליום המכירה בתמא האבא לא יוכל לקבל פטור ביחס לכל 3 הדירות אלא רק ל 2.

4. מיסוי החלפה מנכס שאינו דירה ל- דירה בתמ”א 38/2- בהחלפת נכס שאינו דירה (למשל חנות) ל- דירה בפרויקט תמ”א 38/2 (הריסה ובנייה) יחול הפטור שבס’ 49לג1 לחוק מיסוי מקרקעין ובעל הנכס לא ימוסה, בכפוף לעמידה בתנאי הפטור. אם קיבלת דירת מגורים חדשה במקום החנות וכעת אתה מעוניין למכור אותה, לא תהיה זכאי לפטור ממס שבח כולו או חלקו, שיעור מס מופחת או דחיית מס לפי הוראות חוק זה או לפי הפקודה – סעיף 49לג1(ו)(2) לחוק מיסוי מקרקעין. כלומר תחויב במיסוי מלא כאילו מכרת את החנות. במסגרת חוק ההסדרים 2023 שונתה הגדרת דירת מגורים לעניין פרק חמישי. מוגדרת כעת: “דירת מגורים” – דירה או חלק מדירה המשמשת למגורים, לרבות למגורי המחזיק בה ואשר שימשה למגורים כאמור במשך תקופה של שנתיים רצופות לפחות, לפני המועד שבו נחתם הסכם מכירה ראשון בבניין שבו נמצאת הדירה. המשמעות היא שדירות ששימשו לעסק או עמדו ריקות לא עונות על ההגדרה. תחולת התיקון מיום 01/06/2023.
5. הטבות מס לקשיש בפרויקט התחדשות עירונית- טרם התיקון במסגרת חוק ההסדרים 2023 הקשיש נהנה מהטבות מס במסגרת פרויקט פינוי בינוי בלבד. עכשיו לאור התיקון הרחיבו את הגדרת “קשיש” וכעת ישנה קשת רחבה יותר המאפשרת כניסה תחת ההגדרה: “קשיש” – כל אחד מאלה:
   1. מי שבמועד שבו נחתם הסכם מכירה ראשון כאמור בסעיף 49כ על ידי אחד מבעלי הדירות בבית המשותף התגורר ביחידת המגורים הנמכרת וכן התגורר דרך קבע באותה יחידה במועד החתימה על ההסכם עימו והתקיים בו אחד מאלה:
      1. במועד שבו נחתם הסכם מכירה ראשון כאמור בסעיף 49כ על ידי אחד מבעלי הדירות ההבית המשותף מלאו לו 70 שנים, ובאותו מועד הוא התגורר ביחידת המגורים הנמכרת שנתיים רצופות לפחות;
      2. הוא נזקק לשירותי סיעוד; לעניין זה, “נזקק לשירותי סיעוד” – אדם שבמועד שבו נחתם הסכם מכירה ראשון כאמור בסעיף 49כ על ידי אחד מבעלי הדירות בבית המשותף ובמועד החתימה על ההסכם עימו היה זכאי לגמלת סיעוד לפי סעיף 224(א)(5) או (6) לחוק הביטוח הלאומי [נוסח משולב], התשנ”ה-1995;

• בן זוגו של מי שמתקיים בו האמור בפסקה (1), למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד;

כמו כן והחילו את ההגדרה שבפרק פינוי בינוי גם לפרויקט תמא 2.    לפי סעיף 49לג1(ג)(2)-

“במכירת זכות במקרקעין על ידי קשיש או במכירת זכות במקרקעין באזור מוטב יחול הפטור לגבי שתי דירות מגורים שניתנו למוכר בשל מכירת זכויות בדירת מגורים אחת, ויחולו על שתי הדירות החלופיות ההוראות החלות על דירת מגורים חלופית”

למעשה הקשיש הוא מקרה בודד בו תמורת דירה אחת הוא יכול לקבל שתי דירות קטנות יותר- מאחר ומבינים את הצורך שלו דווקא לעבור לדירה קטנה יותר.

בנוסף סעיף 49לג1(ו1)1 מאפשר לקשיש למכור את הדירה החליפית החדשה שקיבל בפטור מלא ובלבד שרכש דירה אחרת או זכות בבית אבות.

לשון הסעיף: “קשיש המוכר את כל הזכויות שיש לו בדירת מגורים חלופית שקיבל בעסקה כאמור בסעיף קטן (א), זכאי בשל המכירה לפטור ממס, ובלבד שהתקיימו כל התנאים הקבועים בסעיף 49כב1(ב), בשינויים המחויבים; הוראות סעיפים 49כב1(ג) ו-(ד) יחולו בשינוים המחויבים, ועל דירת מגורים הנרכשת על ידי הקשיש יחולו הוראות סעיף 49כד, בשינויים המחויבים”

6. מיסוי דייר שקיבל מלבד דירה חדשה גם תמורה כספית- במסגרת חוק ההסדרים 2023 בסעיף 49לג1(ג1)– התייחסו למצב שבעל הדירה ביקש לאור מצבו לקבל תמורה כספית.

היינו ביקש דירה בשווי נמוך יותר ממה שהיה צריך לקבל ובנוסף תמורה כספית. “מוכר מוטב”-קשיש או מי שיחידת המגורים במתחם היא דירתו היחידה כמשמעותה לעניין פטור ממס לפי סעיף 49בז(2). שימו לב לשני עקרונות: הראשון, שווי הדירה החליפית החדש יחד עם התמורה הכספית אסור שיעלה על שווי הדירה החליפית שהיה אמור לקבל. העישרון השני- בבואו למכור את הדירה החליפית / החדשה, לצורך עריכת חישוב מס השבח במכירתה יהיה עליו להוסיף את התמורה הכספית שקיבל בצמוד למדד לשווי הדירה החליפית שקיבל. לשון הסעיף: “במכירת זכות נמכרת כאמור בסעיף קטן (א) על ידי מוכר מוטב, שבה ניתנה לו, תמורת הזכות הנמכרת, דירת מגורים חלופית וגם תמורה כספית, יחולו הוראות סעיף 49כב(א3), בשינויים המחויבים; קיבל מוכר מוטב גם תמורה כספית הפטורה ממס לפי סעיף קטן זה, יחולו על התמורה הכספית הנוספת הוראות סעיף 49כג(7), בשינויים המחויבים;