תמ”א 38/2 – הריסה ובנייה או פינוי בינוי

29 יוני, 2023

תמ”א 38/2: תמ”א הריסה ובנייה או פינוי בינוי היא עסקת מקרקעין השייכת לתחום ההתחדשות העירונית. במסגרת עסקה זו הדיירים בבניין מוכרים את הזכויות בדירות שלהם ליזם או קבלן. 

בהסתמך על תוואי הבניין הקיים וזכויות הבנייה שאושרו, היזם מקים בניין חדש, שכולל מספר רב יותר של דירות ומתאים לתקן העכשיו של הבניה, ומציע לכל דייר שיפור ביחס לדירה הקודמת שלו בדמות תוספת חדרים, ממ”ד, שטח, מרפסת, חניה וכדומה.  

כדי שפרויקט תמ”א 38/2 יצא לפועל, נדרשת הסכמה של 80% מדיירי הבניין, ולכן חשוב להכיר את ההשלכות שלו מבחינת מס שבח ולתכנן נכון את ההתנהלות. 

תמ"א 38/2 - הריסה ובניה
תוכן עניינים

מס שבח על תמ"א 38/2 - הריסה ובניה

תנאי פטור ממס שבח על תמ"א 38/2

בעסקה זו בעל הדירה מוכר ליזם את הדירה הישנה יחד עם כל זכויות הבניה שמשויכות לה בתמורה לקבלת דירת מגורים חדשה.

המכירה לא תחוייב במס שבח (לפי סעיף 49לג1 לחוק מיסוי מקרקעין) בכפוף ל 2 תנאים:

1. בתמורה למכירה נתקבלה מהיזם דירת מגורים חלופית (חדשה), ובאזור מוטב – שתי דירות מגורים חלופיות, לכל היותר.

2. בוצעה הקמתו מחדש של המבנה שנהרס בהתאם לתוכנית החיזוק.

 הדירה החדשה צריכה לקיים את אחד התנאים הבאים:

1. שטח הדירה או השטח המצטבר של הדירות, לפי העניין, אינו עולה על שטח דירת המגורים הנמכרת בתוספת 25 מ”ר;

או

2. שווי הדירה החדשה, אינו עולה על סכום הפטור הקבוע בסעיף 49ז(א)(2) לחוק מיסוי מקרקעין שעד ליום 15/1/22 הינו 2,144,800 ₪ או אינו עולה על שוויה של דירת המגורים הנמכרת, ללא הזכויות לבנייה נוספת, לפי הגבוה;

בשווי הדירה החדשה נכללים גם דמי שכירות לתקופת הריסת המבנה ובנייתו מחדש ולכיסוי הוצאות כרוכות כמו למשל הוצאות הובלה, שכר טרחה עורכי דין ועוד.

כדאי לדעת:

שיעור הזכות בדירת המגורים החדשה לא יפחת משיעור הזכות בדירת המגורים המקורית הנמכרת. אם היו לך מחצית הזכויות בדירה הנמכרת לא ניתן לרשום כעת כי בבעלותך 1/4 מהזכויות בדירה החדשה.

מיסוי דייר משדרג בתמ"א 38/2

בהתאם להחלטת מיסוי 17/8293 (אשר מתייחסת להוראת ביצוע 97/20 ותוספת מס’ 1 לאותה הוראה) כאשר בעל הדירה מבקש לשדרג את דירתו לדירה יקרה יותר, “הסכם ההחלפה” לא יפסול את תחולת הפטור שלפי סעיף 49לג1 לחוק מיסוי מקרקעין ולא יחשב לעסקה נפרדת.

עם זאת, ההפרש בין שווי הדירה החדשה לבין שווי הדירה שהדייר היה צריך לקבל במסגרת הפרויקט, יחויב בתשלום מס רכישה.

כדאי לדעת:

על הסכם ההחלפה להיחתם לכל המאוחר עד לסיום בנייתה של הדירה או בסמוך לאחר שבנייתה נסתיימה ויש לדווח על הסכם ההחלפה למיסוי מקרקעין.

המיסוי לדייר שקיבל למשל פיצוי כספי בתמ"א 38/2

כל תמורה אחרת שמתקבלת מהיזם (למשל, פיצוי כספי) משמעותה חריגה מסעיף 49לג1 ועלול להיות בגינה חיוב במס שבח. 

חישוב השבח יכלול שני רכיבים: רכיב פטור ממס שבח ורכיב חייב במס שבח.

לנוסחת החישוב >>

החריג לכלל האמור לעיל הוא תמורה כספית שנתנה לבעל הדירה ע”י היזם והוא בגדר “מוכר מוטב”.

במסגרת חוק ההסדרים 2023 בסעיף 49לג1(ג1)- התייחסו למצב שבעל הדירה ביקש לאור מצבו לקבל תמורה כספית.

היינו ביקש דירה בשווי נמוך יותר ממה שהיה צריך לקבל ובנוסף תמורה כספית.

“מוכר מוטב”- קשיש או מי שיחידת המגורים במתחם היא דירתו היחידה כמשמעותה לעניין פטור ממס לפי סעיף 49בז(2).

שימו לב ל-2 עקרונות:
1. שווי הדירה החליפית החדש יחד עם התמורה הכספית אסור שיעלה על שווי הדירה החליפית שהיה אמור לקבל.

בבואו למכור את הדירה החליפית / החדשה, לצורך עריכת חישוב מס השבח במכירתה יהיה עליו להוסיף את התמורה הכספית שקיבל בצמוד למדד לשווי הדירה החליפית שקיבל.

לשון הסעיף: “במכירת זכות נמכרת כאמור בסעיף קטן (א) על ידי מוכר מוטב, שבה ניתנה לו, תמורת הזכות הנמכרת, דירת מגורים חלופית וגם תמורה כספית, יחולו הוראות סעיף 49כב(א3), בשינויים המחויבים; קיבל מוכר מוטב גם תמורה כספית הפטורה ממס לפי סעיף קטן זה, יחולו על התמורה הכספית הנוספת הוראות סעיף 49כג(7), בשינויים המחויבים;

מס שבח בפרויקט פינוי בינוי, על מכירת זכויות של מספר דירות בבעלותך בפרוייקט

בתאריך 4.11.21 עבר תיקון לחוק ההסדרים, במסגרתו תוקן סעיף 49 וכעת לפי ס’ 49כב(ב)- הפטור ממס שבח ורכישה שניתן לפי סעיף 49לג1 לחוק מיסוי מקרקעין אינו מוגבל עוד לדירת מגורים אחת במתחם.

לשון הסעיף: “(ב) הפטור לפי סעיף קטן (א) יינתן בשל מכירת הזכויות ביחידת מגורים אחת או יותר במתחם, ובלבד ששיעור זכותו של המוכר ביחידת המגורים החלופית לא יפחת משיעור זכותו ביחידת המגורים הנמכרת”.

 

כדאי לדעת:

“ההטבה” חלה רק על פרויקטים שבהם יום המכירה הוא אחרי 18/11/21: זאת אומרת שמועד תחילת עבודות הבניה או מועד התקיימות כל התנאים המתלים בהסכם חל אחרי 18/11/21.

מס שבח בפרויקט תמ”א 2 הריסה ובניה, על מכירת זכויות של מספר דירות בבעלותך בפרוייקט

אם עד כה מי שהייתה לו יותר מדירה אחת בפרויקט תמא 2 לא יכול היה למכור זכויותיו ליזם במסגרת פרק חמישי בפטור אלא ניתן היה רק בפינוי בינוי הרי שבמסגרת תיקון חוק ההסדרים 2023.

כעת לפי סעיף 49לג1- הפטור לשתי דירות מגורים בבניין, לכל היותר ובלבד ש: “ששיעור זכותו של המוכר בדירת המגורים החלופית לא יפחת משיעור זכותו של בדירת המגורים הנמכרת”.

בניסוח הזה נסגרה האפשרות לקבל תמורת דירה שתי דירות קטנות. זהו מצב בעיקר בעייתי למצבים שהיו יותר מבעלים אחד בדירה והם רצו להתפצל ולקבל כל אחד דירה אחרת קטנה יותר.

למשל שני שותפים מחזיקים בחלקים שווים דירה בשטח 100 מר יכלו לקבל שתי דירות 60 מר כל אחת על שם כל שותף. בדירה החדשה כל אחד מחזיק 100% לעומת 50% שיעור שהחזיק בדירה הקודמת –זהו איננו מצב שעונה על תנאי הפטור.

כך גם לגבי יורשים בפרויקט – שיעור זכותם בדירה החדשה חייבת להיות זהה בדיוק. לא פחות ולא יותר.

תחולת הסעיף – עסקאות שנעשו החל מיום 1.10.2023 ואילך.

מס שבח בפרויקט תמ”א 2 הריסה ובניה, על מכירת זכויות של מספר דירות בבעלותך בפרויקט שבפריפריה

עד לתיקון שנעשה במסגרת חוק ההסדרים 2023 ההגדרה בסעיף  49לג 1(ג)(2)(ב) היתה “אזור מוטב” שזה  הנגב והגליל ואזור סוציואקונומי 1 עד 6 בדירוג הרמה החברתית-כלכלית לפי פרסומי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה;

כעת לאור התיקון ב- 2023 ההגדרה הינה “אזור פריפריאלי”- אזור הנמצא בנגב, כהגדרתו בחוק הרשות לפיתוח הנגב, התשנ”ב-1991, או בגליל, כהגדרתו בחוק הרשות לפיתוח הגליל, התשנ”ג-1993.

לגבי אזורים אלו אין כלל מגבלה של מספר דירות במסגרת מכירת זכויות ליזם בפרויקט (בשונה מכל יתר המקרים לגביהם כאמור לעיל רק 2 דירות בבנין).

כמו גם אין מגבלה כשמדובר במספר דירות ציבוריות כמו למשל מספר דירות עמידר באותו הבניין.

אבל שימו לב גם פה ישנה המגבלה של שיעור הזכויות בדירה החדשה. גם פה הוא חייב להיות זהה לזה שהיה לבעל הזכות בדירה הישנה.

העברה במתנה ומס שבח בתמ"א 38/2

בניסוחו הקודם של סעיף ס’ 49לג לחוק מיסוי מקרקעין.

אם הועברה במתנה דירה לקרוב. הקרוב לא יכול היה למכור את הזכויות בדירה ליזם בפטור במסגרת הפרוייקט למשך 24 חודשים. המטרה היתה למנוע תכנוני מס. היינו למנוע מצב של מי שיש לו יותר מדירה אחת בבניין ומעביר זכויות רק כדי שכל דירה תוכל ליהנות מהפטור ליזם במסגרת הפרויקט.

בפועל הסעיף יצר מצב של עיכובים בפרויקטים בשל אותם דיירים שלא רצו לחתום.

כדי להתגבר על המכשול הזה היה נותן המתנה במידה וזו היתה דירתו היחידה מעביר את הדירה בפטור האישי שלו של מכירת דירה יחידה לפי סעיף 49ב2. אבל כפי שתיווכח בנוסח החדש של הסעיף גם אפשרות זו איננה קיימת עוד. כל העברה שהיא של דירה שנעשתה לקרוב בפטור תיכנס למסגרת הזמנים שהסעיף קובע.

כעת לאור תיקון בחוק ההסדרים 2023, תוקן הסעיף וניסוחו החדש: “הועברה דירת מגורים לקרוב בפטור ממס לפי חוק זה, בתקופת המיזם, יראו את המעביר ואת קרובו כמוכר אחד לעניין אותה דירה; בסעיף קטן זה, “קרוב”, “שליטה” ו”תקופת המיזם” – כהגדרתם בסעיף 49כב(ג), בשינויים המחויבים.

ההגדרות ב 49כב(ג) :

“קרוב” – לרבות איגוד השולט בו ואיגוד שבשליטת השולט בו;

“שליטה” – כמשמעותה בסעיף 2 ובשינויים אלה: בכל מקום בסעיף האמור, במקום “רובו של הון המניות” ייקרא “20% או יותר של הון המניות” ובמקום “את רובו של הסכום” ייקרא “20% או יותר של הסכום”;

“תקופת המיזם” – התקופה המתחילה 24 חודשים לפני מועד החתימה על ההסכם למכירת הזכות הנמכרת, וסופה ביום המכירה כמשמעותו בסעיף 49כ.

חלון הזמן שיתפוס אתכם במצב “בעייתי” – 24 חודשים לפני מועד החתימה על ההסכם + עד המועד בו מתקיימים התנאים המתלים של ההסכם עם היזם והשתכללותו.

התוצאה של העברת הזכויות בפטור לקרוב במסגרת החלון זמן הזה –

יראו את המעביר ואת הנעבר כאותה ישות/ אותו אדם.

עיקר הבעיה בנוסח החדש היא למי שיש יותר מ- 2 דירות בבניין.

זאת מאחר ונניח אב שיש לו 2 דירות והעביר אחת מהן לבן שלו בתקופה הלא נכונה, התוצאה היא שהדירה נשארה אצל האבא ואין זה נורא כי לפי התיקון היום בחוק האבא זכאי לפטור ל- 2 דירות בכל מקרה.

אבל אם לאבא 3 דירות בבניין, והאבא העביר אחת לבן במתנה בתקופת המיזם הרי  היא שייכת לאבא ואז כשנגיע ליום המכירה בתמא האבא לא יוכל לקבל פטור ביחס לכל 3 הדירות אלא רק ל- 2.

 

מיסוי החלפה בין נכס שאינו דירה לבין דירה בתמ"א 38/2

בהחלפת נכס שאינו דירה (למשל חנות) ל- דירה בפרויקט תמ”א 38/2 (הריסה ובנייה) יחול הפטור שבס’ 49לג1 לחוק מיסוי מקרקעין ובעל הנכס לא ימוסה, בכפוף לעמידה בתנאי הפטור.

כדאי לדעת:

קיבלת דירת מגורים חדשה במקום החנות וכעת אתה מעוניין למכור אותה?

לא תהיה זכאי לפטור ממס שבח כולו או חלקו, שיעור מס מופחת או דחיית מס לפי הוראות חוק זה או לפי הפקודה – סעיף 49לג1(ו)(2) לחוק מיסוי מקרקעין. כלומר תחויב במיסוי מלא כאילו מכרת את החנות.

טיפ חשוב: במסגרת חוק ההסדרים 2023  שונתה הגדרת דירת מגורים לעניין פרק חמישי.

מוגדרת כעת:

“דירת מגורים” – דירה או חלק מדירה המשמשת למגורים, לרבות למגורי המחזיק בה ואשר שימשה למגורים כאמור במשך תקופה של שנתיים רצופות לפחות, לפני המועד שבו נחתם הסכם מכירה ראשון בבניין שבו נמצאת הדירה.

המשמעות היא שדירות ששימשו לעסק או עמדו ריקות לא עונות על ההגדרה.

תחולת התיקון מיום 01/06/2023.

בהחלפת דירת מגורים לנכס שאינו דירה (למשל חנות) בפרויקט תמ”א 38/2 (הריסה ובנייה) יחול הפטור שבס’ 49לג1 לחוק מיסוי מקרקעין ובעל הנכס לא ימוסה, בכפוף לעמידה בתנאי הפטור, ובתנאי שנדל”ן מסחרי אינו מהווה מלאי עסקי עבור הקונה. 

כדאי לדעת:

במכירת חנות אין פטור ממס שבח ולכן לא בהכרח כדאי לעשות שימוש בפטור זה. במכירת החנות השבח ייבחן מיום ושווי רכישת הדירה המקורית שלך (שנמכרה ליזם).

לכן כדאי לבחון לעשות שימוש בפטור האישי שלך במכירת בדירה ליזם לפי 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין ככל וזו דירתך היחידה, או לבצע חישוב לינארי מטיב. כאשר תרצה למכור את החנות השבח ייבחן רק מיום רכישת החנות.

מכירת דירה במהלך פרויקט תמ"א 38/2 או פינוי בינוי

  • עד מועד החתימה על הסכם עם היזם (שהוא למעשה מועד מכירת הזכויות בדירה ליזם ואם יש תנאים מתלים בהסכם עם היזם אז מועד קיום התנאי המתלה) – המכירה היא של דירת מגורים וניתן למכור אותה בשימוש בפטור האישי  לפי סעיף 49ב(2) אם זו דירתך היחידה ואתה עומד ביתר תנאי הפטור של סעיף 49ב(2).

    סעיף 49לב1 לחוק מיסוי מקרקעין הוא סעיף החוק המגדיר את יום המכירה ליזם כיום החתימה על ההסכם עם היזם או כיום בו התמלאו מלוא התנאים המתלים בהסכם. זו נקודת החתך להבחנה בין מכירה של דירת מגורים למכירת זכות אחרת.

  • ממועד המכירה ליזם ועד קבלת טופס 4 – תיקון שנעשה בנובמבר 2021 בחוק ההסדרים הוסיף סעיפים משמעותיים שעניינם הגדרת דירת מגורים בתקופה בה הדירה הישנה נהרסה ובנית הדירה החדשה טרם החלה או טרם הושלמה.

    • סעיף 49כז1 – בפרויקט פינוי בינוי

    • סעיף לו1– בפרויקט תמ”א הריסה ובניה.

לפני שנוספו סעיפים אלו הדירה לא נחשבה בפרק הזמן הזה לדירת מגורים. בעת מכירה של דירה בשלב הזה לא ניתן היה ליהנות מפטור (גם אם הדירה עמדה בתנאי הפטור) או אפילו מחישוב לינארי מטיב. לאור שני סעיפים אלו, מכירה בפרק זמן זה מהווה מכירה של דירת מגורים.

זהירות!!! הסעיפים הללו למעשה יצרו פיקציה שלnרות שפיסית אין דירה יראו אותך כמי שמחזיק דירה ויש לזה השפעה הן לגבי מס שבח והן לגבי מס רכישה. שכן אם זו היתה דירתך היחידה, רכישת דירה נוספת תהווה דירה שניה. אם תבקש למכור את הדירה הרי שבמיסוי מקרקעין ראו את המכירה הזו כמכירת אותה דירה ישנה שהיתה לך אבל עם המון המון זכויות בניה (חלק יחסי של זכויות בניה בפרויקט, ולא רק אותם מטרים ספורים שמתווספים לדירה). כזכור לך- זכויות בניה אינן פטורות ממס ושיעור המס שלהן גבוה.

ייתכן מאוד שבמיסוי מקרקעין יוציאו הוראת ביצוע בעניין זה שתתקן את העיוות ולמעשה יגידו שזו דירה אחרת היינו לא מכירת הדירה הישנה עם זכויות בניה ואז המצב יהיה בהיר יותר ביחס לפטור במכירת דירה במהלך התקופה שהיא הרוסה.

אם באמת במיסוי מקרקעין יוציאו הוראה לפיה זו דירה חדשה ללא זכויות בניה תהיה לכך השפעה פחות טובה לאלו שירשו את הדירה במהלך הפרויקט, כפי שמוסבר בפסקה מטה.

מכירת דירה במהלך פרויקט תמ”א 2 הריסה ובניה או בסופו ע”י יורשים

כאמור לעיל, יתכן מאוד ובמיסוי מקרקעין תצא הבהרה שמכירת דירה כאמור במהלך הפרויקט אף כשהיא הרוסה מהווה מכירת הדירה החדשה, היינו דירה אחרת לחלוטין מזו שהיתה טרם ההריסה. המשמעות היא שהיורשים למעשה מוכרים דירה שאיננה דירת המוריש ומכאן שלא יוכלו לעשות שימוש במקרה כזה בפטור של מכירת דירת ירושה לפי ס 49ב(5) אפילו אם היתה דירה יחידה של המוריש.

  • ממועד קבלת טופס 4 ועד לרישום בית משותף –בשלב אין עוררין כי מדובר בדירת מגורים וככל וזו דירתכם היחידה תוכלו למכור אותה לצד ג’ תוך שימוש בפטור האישי. למרות שאחד מתנאי הפטור בסעיף 49ב(2) הינו להחזיק בדירה 18 חודשים מיום ש”הפכה” הזכות בחזרה לדירה, כלומר ממועד קבלת טופס 4, הרי שלפי החלטת מיסוי מספר 2239/18 (מדצמבר 2018) תקופת המגורים שלך בדירה הישנה טרם הריסת הבניין תיחשב בתוך מניין 18 החודשים.

כדאי לדעת:

השינוי בחוק מטיב עם מי שהדירה בפרויקט היא דירתו היחידה, שכן כעת הוא זכאי לפטור ולא חייב להמתין להשלמת בניית הדירה ולקבלת טופס 4.

מנגד, לפני השינוי מי שהחזיק דירה נוספת מחוץ לפרויקט, יכול היה למכור אותה בפטור דירה יחידה ברגע שהדירה שבפרויקט נהרסה. לכן ניתן לומר שהשינוי הרע את מצבו. 

בנוסף, לפני התיקון ניתן היה לרכוש דירה מחוץ לפרויקט בתקופה שבה הדירה בפרויקט נהרסה בתור דירה יחידה. כעת היא מהווה דירה שניה  ומס הרכישה עליה יחושב בהתאם. (כמובן שניתן לעשות שימוש בסעיפי החוק המאפשרים לרכוש לפי מדרגות דירה יחידה תוך התחייבות למכור את “הישנה”).

חבות במס שבח במכירת הדירה לצד ג' לאחר קבלת טופס 4

  1. זוהי דירתו היחידה של המוכר – המוכר זכאי לפטור בפרק זה נוסף על כל פטור אחר ממס שהוא זכאי לו, לפי ס’ 49לו, ואין בזכאות לפטור כאמור כדי לפגוע בזכאות לפטור אחר ממס, לרבות לפי פרק חמישי 1.

  2. זוהי אינה דירתו היחידה של המוכר = המוכר אינו זכאי לפטור ממס שבח:
    • אם במכירת הדירה הישנה ליזם התקבל פטור מלא לפי פרק חמישי 5 (כלומר לא התקבלה שום תמורה החורגת מסעיף (ס’ 49לג1 לחוק מיסוי מקרקעין) , אז במכירת הדירה החדשה ילקחו בחשבון יום ושווי הרכישה של הדירה הישנה. 
    • לאור התיקון בחוק ההסדרים (4.11.21) ברור כעת בחישוב מס השבח כי לא ניתן לנכות את עלויות הבניה (כחלק מניכויים המותרים בחוק ומפחיתים את שיעור מס השבח).

      סעיף 49לג (ג) מתייחס לפרויקט תמ”א: ” (ג) הוצאות אשר הוצאו לשירותי בנייה לפי תכנית החיזוק במקרקעין, שקיבל מוכר כתמורה למכירה כאמור בסעיף קטן (א), לא יותרו בניכוי בעת מכירת היחידה שבה בוצעה הבנייה.”

      סעיף 49לג 1(ב1) מתייחס למכירת דירה שהתקבלה בפרויקט פינוי בינוי: “(ב1) לעניין חישוב המס במכירת דירת מגורים חלופית כמשמעותה בסעיף קטן (א), יחולו ההוראות החלות על מכירת יחידת מגורים חלופית כאמור בסעיף 49כב(א), בשינויים המחויבים.”

      לאור שני סעיפים אלו לא ניתן לנכות את עלות שירותי הבניה מקום בו במסגרת המכירה של בעל הדירה את זכויותיו לקבלן בפרויקט (זו מהותה של העסקה בפרויקטים מסוג תמא 2 ופינוי בינוי), נהנה בעל הדירה מפטור ממס שבח.

      המשמעות – מס שבח גבוה יותר.

    • אם במכירת הדירה הישנה ליזם התקבל פטור חלקי לפי פרק חמישי 5 (כלומר התקבלה תמורה החורגת מסעיף (ס’ 49לג1 לחוק מיסוי מקרקעין) יקבעו לצורך חישוב מס השבח שני ימי רכישה – האחד יום הרכישה המקורי של הדירה הישנה, והשני יום המכירה בעסקת התמ”א. שוויי הרכישה יחושב אף הוא בהתאמה. בנוסף, יותרו הוצאות כנ”ל.

הטבות מס לקשיש בפרויקט התחדשות עירונית

טרם התיקון במסגרת חוק ההסדרים 2023 הקשיש נהנה מהטבות מס במסגרת פרויקט פינוי בינוי בלבד.

עכשיו לאור התיקון הרחיבו את הגדרת “קשיש” וכעת ישנה קשת רחבה יותר המאפשרת כניסה תחת ההגדרה:

“קשיש” – כל אחד מאלה:

  1. מי שבמועד שבו נחתם הסכם מכירה ראשון כאמור בסעיף 49כ על ידי אחד מבעלי הדירות בבית המשותף התגורר ביחידת המגורים הנמכרת וכן התגורר דרך קבע באותה יחידה במועד החתימה על ההסכם עימו והתקיים בו אחד מאלה:
    1. במועד שבו נחתם הסכם מכירה ראשון כאמור בסעיף 49כ על ידי אחד מבעלי הדירות ההבית המשותף מלאו לו 70 שנים, ובאותו מועד הוא התגורר ביחידת המגורים הנמכרת שנתיים רצופות לפחות;
    2. הוא נזקק לשירותי סיעוד; לעניין זה, “נזקק לשירותי סיעוד” – אדם שבמועד שבו נחתם הסכם מכירה ראשון כאמור בסעיף 49כ על ידי אחד מבעלי הדירות בבית המשותף ובמועד החתימה על ההסכם עימו היה זכאי לגמלת סיעוד לפי סעיף 224(א)(5) או (6) לחוק הביטוח הלאומי [נוסח משולב], התשנ”ה-1995;
  2. בן זוגו של מי שמתקיים בו האמור בפסקה (1), למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד;

וכן והחילו את ההגדרה שבפרק פינוי בינוי גם לפרויקט תמא 2.

לפי סעיף 49לג1(ג)(2)-

“במכירת זכות במקרקעין על ידי קשיש או במכירת זכות במקרקעין באזור מוטב יחול הפטור לגבי שתי דירות מגורים שניתנו למוכר בשל מכירת זכויות בדירת מגורים אחת, ויחולו על שתי הדירות החלופיות ההוראות החלות על דירת מגורים חלופית”

למעשה הקשיש הוא מקרה בודד בו תמורת דירה אחת הוא יכול לקבל שתי דירות קטנות יותר – מאחר ומבינים את הצורך שלו דווקא לעבור לדירה קטנה יותר.

בנוסף סעיף 49לג1(ו1)1 מאפשר לקשיש למכור את הדירה החליפית החדשה שקיבל בפטור מלא ובלבד שרכש דירה אחרת או זכות בבית אבות.

לשון הסעיף: “קשיש המוכר את כל הזכויות שיש לו בדירת מגורים חלופית שקיבל בעסקה כאמור בסעיף קטן (א), זכאי בשל המכירה לפטור ממס, ובלבד שהתקיימו כל התנאים הקבועים בסעיף 49כב1(ב), בשינויים המחויבים; הוראות סעיפים 49כב1(ג) ו-(ד) יחולו בשינוים המחויבים, ועל דירת מגורים הנרכשת על ידי הקשיש יחולו הוראות סעיף 49כד, בשינויים המחויבים”

ליצירת קשר

פס מוזהב

השאירו פרטים ואנו ניצור עמכם קשר:

פס מוזהב

אולי יעניין אותך לקרוא על:

תמ"א 38/1 - חיזוק מבנה

תמ”א 38/1 – חיזוק מבנה

תמ”א 38/1 היא תוכנית מתאר ארצית, שייעודה לחזק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. כדי לעודד יזמים וקבלנים לקחת בה חלק, היא מאפשרת להם להוסיף לבניין קומה או שתיים נוספות ולהציע לדיירים לקבל חדר נוסף ושדרוג של האזורים המשותפים בתמורה להסכמתם לפרויקט.  יש פטור ממס שבח על תמ”א 38/1. כדאי לדעת על מה הוא חל ומה יהיה החישוב במקרה שחורגים ממנו. 

קרא עוד »
מס רכישה חניה

מס על רכישה ומכירה של חניה

רכישת חניה או מכירתה נחשבות עסקה במקרקעין ומחייבות דיווח למיסוי מקרקעין. גובה המס שישולם תלוי בסוג העסקה ובמועד ביצועה, והוא עלול להפתיע כמו למשל בעת החלפת חניות בין שכנים.

קרא עוד »
מס רכישה

מס רכישה

מה זה מס רכישה? מס רכישה הוא מס המשולם למשרד האוצר, אותו משלם מי שקונה זכות במקרקעין. מס זה בנוי על בסיס מדרגות: ככל שהדירה

קרא עוד »
מס שבח

פטור ממס שבח

תוכן עניינים מס שבח מקרקעין מס שבח מקרקעין הוא מס על רווחים מנכסי מקרקעין ועל מניות באיגוד מקרקעין, אותו משלם מי שמוכר זכות במקרקעין. שיעורי

קרא עוד »

הערת אזהרה

מהי הערת אזהרה, למה חשוב לרשום אותה ובאילו דרכים ניתן לבצע בקשה לרישום הערת אזהרה? אילו סוגי הערות ישנן ואיך מבטלים הערה קיימת?

קרא עוד »

התחדשות עירונית

בפרויקטים של התחדשות עירונית יש חשיבות גדולה לענייני מיסוי מקרקעין. האטרקטיביות בפרויקטים אלו נובעת בין השאר מקיומו של פטור ממס שבח שנתן המחוקק על מנת לעודד

קרא עוד »

נעים מאוד, אני יסמין

ליצירת קשר: