תמ"א 38/2 – הריסה ובנייה או פינוי בינוי

תמ"א 38/2: תמ"א הריסה ובנייה או פינוי בינוי היא עסקת מקרקעין השייכת לתחום ההתחדשות העירונית. במסגרת עסקה זו הדיירים בבניין מוכרים את הזכויות בדירות שלהם ליזם או קבלן. 

בהסתמך על תוואי הבניין הקיים וזכויות הבנייה שאושרו, היזם מקים בניין חדש, שכולל מספר רב יותר של דירות ומתאים לתקן העכשיו של הבניה, ומציע לכל דייר שיפור ביחס לדירה הקודמת שלו בדמות תוספת חדרים, ממ"ד, שטח, מרפסת, חניה וכדומה.  

כדי שפרויקט תמ"א 38/2 יצא לפועל, נדרשת הסכמה של 80% מדיירי הבניין, ולכן חשוב להכיר את ההשלכות שלו מבחינת מס שבח ולתכנן נכון את ההתנהלות. 

תמ"א 38/2 - הריסה ובניה

מס שבח על תמ"א 38/2 - הריסה ובניה

תנאי פטור ממס שבח על תמ"א 38/2

בעסקה זו בעל הדירה מוכר ליזם את הדירה הישנה יחד עם כל זכויות הבניה שמשויכות לה בתמורה לקבלת דירת מגורים חדשה.

המכירה לא תחוייב במס שבח (לפי סעיף 49לג1 לחוק מיסוי מקרקעין) בכפוף ל 2 תנאים:

1. בתמורה למכירה נתקבלה מהיזם דירת מגורים חלופית (חדשה), ובאזור מוטב – שתי דירות מגורים חלופיות, לכל היותר.

2. בוצעה הקמתו מחדש של המבנה שנהרס בהתאם לתוכנית החיזוק.

 הדירה החדשה צריכה לקיים את אחד התנאים הבאים:

1. שטח הדירה או השטח המצטבר של הדירות, לפי העניין, אינו עולה על שטח דירת המגורים הנמכרת בתוספת 25 מ"ר;

או

2. שווי הדירה החדשה, אינו עולה על סכום הפטור הקבוע בסעיף 49ז(א)(2) לחוק מיסוי מקרקעין שעד ליום 15/1/22 הינו 2,144,800 ₪ או אינו עולה על שוויה של דירת המגורים הנמכרת, ללא הזכויות לבנייה נוספת, לפי הגבוה;

בשווי הדירה החדשה נכללים גם דמי שכירות לתקופת הריסת המבנה ובנייתו מחדש ולכיסוי הוצאות כרוכות כמו למשל הוצאות הובלה, שכר טרחה עורכי דין ועוד.

כדאי לדעת:

שיעור הזכות בדירת המגורים החדשה לא יפחת משיעור הזכות בדירת המגורים המקורית הנמכרת. אם היו לך מחצית הזכויות בדירה הנמכרת לא ניתן לרשום כעת כי בבעלותך 1/4 מהזכויות בדירה החדשה.

מיסוי דייר משדרג בתמ"א 38/2

בהתאם להחלטת מיסוי 17/8293 (אשר מתייחסת להוראת ביצוע 97/20 ותוספת מס' 1 לאותה הוראה) כאשר בעל הדירה מבקש לשדרג את דירתו לדירה יקרה יותר, "הסכם ההחלפה" לא יפסול את תחולת הפטור שלפי סעיף 49לג1 לחוק מיסוי מקרקעין ולא יחשב לעסקה נפרדת.

עם זאת, ההפרש בין שווי הדירה החדשה לבין שווי הדירה שהדייר היה צריך לקבל במסגרת הפרויקט, יחויב בתשלום מס רכישה.

כדאי לדעת:

על הסכם ההחלפה להיחתם לכל המאוחר עד לסיום בנייתה של הדירה או בסמוך לאחר שבנייתה נסתיימה ויש לדווח על הסכם ההחלפה למיסוי מקרקעין.

המיסוי לדייר שקיבל למשל פיצוי כספי בתמ"א 38/2

כל תמורה אחרת שמתקבלת מהיזם (למשל, פיצוי כספי) משמעותה חריגה מסעיף 49לג1 ועלול להיות בגינה חיוב במס שבח. 

חישוב השבח יכלול שני רכיבים: רכיב פטור ממס שבח ורכיב חייב במס שבח.

לנוסחת החישוב >>

מס שבח בפרויקט תמ"א 38/2 או פינוי בינוי, על מכירת זכויות של מספר דירות בבעלותך בפרוייקט

בתאריך 4.11.21 עבר תיקון לחוק ההסדרים, במסגרתו תוקן סעיף 49 וכעת לפי ס' 49כב(ב)- הפטור ממס שבח ורכישה שניתן לפי סעיף 49לג1 לחוק מיסוי מקרקעין אינו מוגבל עוד לדירת מגורים אחת במתחם.

לשון הסעיף: "(ב) הפטור לפי סעיף קטן (א) יינתן בשל מכירת הזכויות ביחידת מגורים אחת או יותר במתחם, ובלבד ששיעור זכותו של המוכר ביחידת המגורים החלופית לא יפחת משיעור זכותו ביחידת המגורים הנמכרת".

 

כדאי לדעת:

"ההטבה" חלה רק על פרויקטים שבהם יום המכירה הוא אחרי 18/11/21: זאת אומרת שמועד תחילת עבודות הבניה או מועד התקיימות כל התנאים המתלים בהסכם חל אחרי 18/11/21.

העברה במתנה ומס שבח בתמ"א 38/2

העברת במתנה ובפטור ממס את דירת המגורים שבפרויקט לקרוב משפחה, בתקופה של 24 חודשים שלפני ההסכם למכירת הזכות ליזם?

לא תוכל למכור אותה בפטור ממס לפי ס' 49לג לחוק מיסוי מקרקעין.

מתי בכל זאת מקבל המתנה יוכל למכור ליזם את הזכויות בפטור ממס שבח מבלי להמתין את התקופה של 24 חודשים ממועד קבלת המתנה?

    1. אם הוא מוכר ליזם תוך שימוש בפטור האישי שלו של "מכירת דירת מגורים מזכה יחידה".

    2. אם הוא קיבל את המתנה תוך שנותן המתנה עשה שימוש בפטור האישי שלו לפי סעיף 49ב(2) במכירת דירת מגורים יחידה, ולא כשהמתנה עברה לפי ס' 62 לחוק מיסוי מקרקעין, או לחילופין שולם מס במסגרת העברה זו – ראו החלטת של רשות מיסוי מקרקעין מס' 2203/18.

    3. תקופת הצינון רלוונטית רק בסיטואציה בה קודם הדירה הועברה במתנה ורק לאחר מכן מקבל המתנה חתם הוא בעצמו על הסכם ההתקשרות עם היזם. מי שזכאי לפטור ממס שבח במכירה ליזם הוא מי שהיה בעל הזכות ביום החתימה על ההסכם עם היזם.

מיסוי החלפה בין נכס שאינו דירה לבין דירה בתמ"א 38/2

בהחלפת נכס שאינו דירה (למשל חנות) ל- דירה בפרויקט תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) יחול הפטור שבס' 49לג1 לחוק מיסוי מקרקעין ובעל הנכס לא ימוסה, בכפוף לעמידה בתנאי הפטור.

כדאי לדעת:

קיבלת דירת מגורים חדשה במקום החנות וכעת אתה מעוניין למכור אותה?

לא תהיה זכאי לפטור ממס שבח כולו או חלקו, שיעור מס מופחת או דחיית מס לפי הוראות חוק זה או לפי הפקודה – סעיף 49לג1(ו)(2) לחוק מיסוי מקרקעין. כלומר תחויב במיסוי מלא כאילו מכרת את החנות.

בהחלפת דירת מגורים לנכס שאינו דירה (למשל חנות) בפרויקט תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) יחול הפטור שבס' 49לג1 לחוק מיסוי מקרקעין ובעל הנכס לא ימוסה, בכפוף לעמידה בתנאי הפטור, ובתנאי שנדל"ן מסחרי אינו מהווה מלאי עסקי עבור הקונה. 

כדאי לדעת:

במכירת חנות אין פטור ממס שבח ולכן לא בהכרח כדאי לעשות שימוש בפטור זה. במכירת החנות השבח ייבחן מיום ושווי רכישת הדירה המקורית שלך (שנמכרה ליזם).

לכן כדאי לבחון לעשות שימוש בפטור האישי שלך במכירת בדירה ליזם לפי 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין ככל וזו דירתך היחידה, או לבצע חישוב לינארי מטיב. כאשר תרצה למכור את החנות השבח ייבחן רק מיום רכישת החנות.

מכירת דירה במהלך פרויקט תמ"א 38/2 או פינוי בינוי

  • עד מועד החתימה על הסכם עם היזם (שהוא למעשה מועד מכירת הזכויות בדירה ליזם ואם יש תנאים מתלים בהסכם עם היזם אז מועד קיום התנאי המתלה) – המכירה היא של דירת מגורים וניתן למכור אותה בשימוש בפטור האישי  לפי סעיף 49ב(2) אם זו דירתך היחידה ואתה עומד ביתר תנאי הפטור של סעיף 49ב(2).

    סעיף 49לב1 לחוק מיסוי מקרקעין הוא סעיף החוק המגדיר את יום המכירה ליזם כיום החתימה על ההסכם עם היזם או כיום בו התמלאו מלוא התנאים המתלים בהסכם. זו נקודת החתך להבחנה בין מכירה של דירת מגורים למכירת זכות אחרת.

  • ממועד המכירה ליזם ועד קבלת טופס 4 – תיקון שנעשה בנובמבר 2021 בחוק ההסדרים הוסיף סעיפים משמעותיים שעניינם הגדרת דירת מגורים בתקופה בה הדירה הישנה נהרסה ובנית הדירה החדשה טרם החלה או טרם הושלמה.

    • סעיף 49כז1 – בפרויקט פינוי בינוי

    • סעיף לו1– בפרויקט תמ"א הריסה ובניה.

לפני שנוספו סעיפים אלו הדירה לא נחשבה בפרק הזמן הזה לדירת מגורים. בעת מכירה של דירה בשלב הזה לא ניתן היה ליהנות מפטור (גם אם הדירה עמדה בתנאי הפטור) או אפילו מחישוב לינארי מטיב. לאור שני סעיפים אלו, מכירה בפרק זמן זה מהווה מכירה של דירת מגורים.

  • ממועד קבלת טופס 4 ועד לרישום בית משותף –בשלב אין עוררין כי מדובר בדירת מגורים וככל וזו דירתכם היחידה תוכלו למכור אותה לצד ג' תוך שימוש בפטור האישי. למרות שאחד מתנאי הפטור בסעיף 49ב(2) הינו להחזיק בדירה 18 חודשים מיום ש"הפכה" הזכות בחזרה לדירה, כלומר ממועד קבלת טופס 4, הרי שלפי החלטת מיסוי מספר 2239/18 (מדצמבר 2018) תקופת המגורים שלך בדירה הישנה טרם הריסת הבניין תיחשב בתוך מניין 18 החודשים.

כדאי לדעת:

השינוי בחוק מטיב עם מי שהדירה בפרויקט היא דירתו היחידה, שכן כעת הוא זכאי לפטור ולא חייב להמתין להשלמת בניית הדירה ולקבלת טופס 4.

מנגד, לפני השינוי מי שהחזיק דירה נוספת מחוץ לפרויקט, יכול היה למכור אותה בפטור דירה יחידה ברגע שהדירה שבפרויקט נהרסה. לכן ניתן לומר שהשינוי הרע את מצבו. 

בנוסף, לפני התיקון ניתן היה לרכוש דירה מחוץ לפרויקט בתקופה שבה הדירה בפרויקט נהרסה בתור דירה יחידה. כעת היא מהווה דירה שניה  ומס הרכישה עליה יחושב בהתאם. (כמובן שניתן לעשות שימוש בסעיפי החוק המאפשרים לרכוש לפי מדרגות דירה יחידה תוך התחייבות למכור את "הישנה").

חבות במס שבח במכירת הדירה לצד ג' לאחר קבלת טופס 4

  1. זוהי דירתו היחידה של המוכר – המוכר זכאי לפטור בפרק זה נוסף על כל פטור אחר ממס שהוא זכאי לו, לפי ס' 49לו, ואין בזכאות לפטור כאמור כדי לפגוע בזכאות לפטור אחר ממס, לרבות לפי פרק חמישי 1.

  2. זוהי אינה דירתו היחידה של המוכר = המוכר אינו זכאי לפטור ממס שבח:
    • אם במכירת הדירה הישנה ליזם התקבל פטור מלא לפי פרק חמישי 5 (כלומר לא התקבלה שום תמורה החורגת מסעיף (ס' 49לג1 לחוק מיסוי מקרקעין) , אז במכירת הדירה החדשה ילקחו בחשבון יום ושווי הרכישה של הדירה הישנה. 
    • לאור התיקון בחוק ההסדרים (4.11.21) ברור כעת בחישוב מס השבח כי לא ניתן לנכות את עלויות הבניה (כחלק מניכויים המותרים בחוק ומפחיתים את שיעור מס השבח).

      סעיף 49לג (ג) מתייחס לפרויקט תמ"א: " (ג) הוצאות אשר הוצאו לשירותי בנייה לפי תכנית החיזוק במקרקעין, שקיבל מוכר כתמורה למכירה כאמור בסעיף קטן (א), לא יותרו בניכוי בעת מכירת היחידה שבה בוצעה הבנייה."

      סעיף 49לג 1(ב1) מתייחס למכירת דירה שהתקבלה בפרויקט פינוי בינוי: "(ב1) לעניין חישוב המס במכירת דירת מגורים חלופית כמשמעותה בסעיף קטן (א), יחולו ההוראות החלות על מכירת יחידת מגורים חלופית כאמור בסעיף 49כב(א), בשינויים המחויבים."

      לאור שני סעיפים אלו לא ניתן לנכות את עלות שירותי הבניה מקום בו במסגרת המכירה של בעל הדירה את זכויותיו לקבלן בפרויקט (זו מהותה של העסקה בפרויקטים מסוג תמא 2 ופינוי בינוי), נהנה בעל הדירה מפטור ממס שבח.

      המשמעות – מס שבח גבוה יותר.

    • אם במכירת הדירה הישנה ליזם התקבל פטור חלקי לפי פרק חמישי 5 (כלומר התקבלה תמורה החורגת מסעיף (ס' 49לג1 לחוק מיסוי מקרקעין) יקבעו לצורך חישוב מס השבח שני ימי רכישה – האחד יום הרכישה המקורי של הדירה הישנה, והשני יום המכירה בעסקת התמ"א. שוויי הרכישה יחושב אף הוא בהתאמה. בנוסף, יותרו הוצאות כנ"ל.

ליצירת קשר

פס מוזהב

השאירו פרטים ואנו ניצור עמכם קשר:

פס מוזהב

אולי יעניין אותך לקרוא על:

תמ"א 38/1 - חיזוק מבנה

תמ"א 38/1 – חיזוק מבנה

תמ"א 38/1 היא תוכנית מתאר ארצית, שייעודה לחזק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. כדי לעודד יזמים וקבלנים לקחת בה חלק, היא מאפשרת להם להוסיף לבניין קומה או שתיים נוספות ולהציע לדיירים לקבל חדר נוסף ושדרוג של האזורים המשותפים בתמורה להסכמתם לפרויקט.  יש פטור ממס שבח על תמ"א 38/1. כדאי לדעת על מה הוא חל ומה יהיה החישוב במקרה שחורגים ממנו. 

קרא עוד »
מס רכישה חניה

מס על רכישה ומכירה של חניה

רכישת חניה או מכירתה נחשבות עסקה במקרקעין ומחייבות דיווח למיסוי מקרקעין. גובה המס שישולם תלוי בסוג העסקה ובמועד ביצועה, והוא עלול להפתיע כמו למשל בעת החלפת חניות בין שכנים.

קרא עוד »
מס רכישה

מס רכישה

שיתוף ב facebook שיתוף ב whatsapp שיתוף ב twitter שיתוף ב email מה זה מס רכישה? מס רכישה הוא מס המשולם למשרד האוצר, אותו משלם

קרא עוד »
מס שבח

מס שבח

שיתוף ב facebook שיתוף ב whatsapp שיתוף ב twitter שיתוף ב email מס שבח מקרקעין מס שבח מקרקעין הוא מס על רווחים מנכסי מקרקעין ועל

קרא עוד »
הערת אזהרה

הערת אזהרה

מהי הערת אזהרה, למה חשוב לרשום אותה ובאילו דרכים ניתן לבצע בקשה לרישום הערת אזהרה? אילו סוגי הערות ישנן ואיך מבטלים הערה קיימת?

קרא עוד »

התחדשות עירונית

בפרויקטים של התחדשות עירונית יש חשיבות גדולה לענייני מיסוי מקרקעין. האטרקטיביות בפרויקטים אלו נובעת בין השאר מקיומו של פטור ממס שבח שנתן המחוקק על מנת לעודד

קרא עוד »

20 ינואר, 2022

עורכת דין יסמין צח - נדלן ומיסוי מקרקעין

נעים מאוד, אני יסמין

ליצירת קשר: