תמ"א 38/2 – הריסה ובנייה

תמ"א 38/2 הידועה גם בשם תמ"א הריסה ובנייה היא עסקת מקרקעין השייכת לתחום ההתחדשות העירונית. במסגרת עסקה זו הדיירים בבניין מוכרים את הזכויות בדירות שלהם ליזם או קבלן. 

בהסתמך על תוואי הבניין הקיים וזכויות הבנייה שאושרו, היזם מקים בניין חדש, שכולל מספר רב יותר של דירות ומתאים לתקן העכשיו של הבניה, ומציע לכל דייר שיפור ביחס לדירה הקודמת שלו בדמות תוספת חדרים, ממ"ד, שטח, מרפסת, חניה וכדומה.  

כדי שפרויקט תמ"א 38/2 יצא לפועל, נדרשת הסכמה של 80% מדיירי הבניין, ולכן חשוב להכיר את ההשלכות שלו מבחינת מס שבח ולתכנן נכון את ההתנהלות. 

 

תמ"א 38/2 - הריסה ובניה

מס שבח על תמ"א 38/2 - הריסה ובניה

תנאי פטור ממס שבח על תמ"א 38/2

בעסקה זו בעל הדירה מוכר ליזם את הדירה הישנה יחד עם כל זכויות הבניה שמשויכות לה בתמורה לקבלת דירת מגורים חדשה.

המכירה לא תחוייב במס שבח (לפי סעיף 49לג1 לחוק מיסוי מקרקעין) בכפוף ל 2 תנאים:

1. בתמורה למכירה נתקבלה מהיזם דירת מגורים חלופית (חדשה), ובאזור מוטב – שתי דירות מגורים חלופיות, לכל היותר.

2. בוצעה הקמתו מחדש של המבנה שנהרס בהתאם לתוכנית החיזוק.

 הדירה החדשה צריכה לקיים את אחד התנאים הבאים:

1. שטח הדירה או השטח המצטבר של הדירות, לפי העניין, אינו עולה על שטח דירת המגורים הנמכרת בתוספת 25 מ"ר;

או

2. שווי הדירה החדשה, אינו עולה על סכום הפטור הקבוע בסעיף 49ז(א)(2) לחוק מיסוי מקרקעין שעד ליום 15/1/22 הינו 2,144,800 ₪ או אינו עולה על שוויה של דירת המגורים הנמכרת, ללא הזכויות לבנייה נוספת, לפי הגבוה;

בשווי הדירה החדשה נכללים גם דמי שכירות לתקופת הריסת המבנה ובנייתו מחדש ולכיסוי הוצאות כרוכות כמו למשל הוצאות הובלה, שכר טרחה עורכי דין ועוד.

כדאי לדעת:

שיעור הזכות בדירת המגורים החדשה לא יפחת משיעור הזכות בדירת המגורים המקורית הנמכרת. אם היו לך מחצית הזכויות בדירה הנמכרת לא ניתן לרשום כעת כי בבעלותך 1/4 מהזכויות בדירה החדשה.

מיסוי דייר משדרג בתמ"א 38/2

בהתאם להחלטת מיסוי 17/8293 (אשר מתייחסת להוראת ביצוע 97/20 ותוספת מס' 1 לאותה הוראה) כאשר בעל הדירה מבקש לשדרג את דירתו לדירה יקרה יותר, "הסכם ההחלפה" לא יפסול את תחולת הפטור שלפי סעיף 49לג1 לחוק מיסוי מקרקעין ולא יחשב לעסקה נפרדת.

עם זאת, ההפרש בין שווי הדירה החדשה לבין שווי הדירה שהדייר היה צריך לקבל במסגרת הפרויקט, יחויב בתשלום מס רכישה.

כדאי לדעת:

על הסכם ההחלפה להיחתם לכל המאוחר עד לסיום בנייתה של הדירה או בסמוך לאחר שבנייתה נסתיימה ויש לדווח על הסכם ההחלפה למיסוי מקרקעין.

המיסוי לדייר שקיבל למשל פיצוי כספי בתמ"א 38/2

כל תמורה אחרת שמתקבלת מהיזם (למשל, פיצוי כספי) משמעותה חריגה מסעיף 49לג1 ועלול להיות בגינה חיוב במס שבח. 

חישוב השבח יכלול שני רכיבים: רכיב פטור ממס שבח ורכיב חייב במס שבח.

לנוסחת החישוב >>

מס שבח על תמ"א 38/2 על דירות מרובות

הפטור יחול לגבי דירת מגורים אחת בלבד, ובאזור מוטב – שתי דירות מגורים בלבד.
אם בבעלותך יותר מדירה אחת שבפרויקט תמ"א 38/2 שלא באזור מוטב אחת מהן לא תהיה זכאית לפטור ממס שבח לפי סעיף ס' 49לג1 לחוק מיסוי מקרקעין.

חזקת התא המשפחתי: יראו מוכר ובן זוגו, למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים – כמוכר אחד. אם בבעלותך דירה בפרויקט תמ"א הריסה ולבן / בת הזוג שלך,שבהסכם ממון איתך יש דירה בפרויקט תמ"א הריסה גם כן, רק אחת מהדירות תוכל להנות מהפטור ממס שבח לפי סעיף 49לג1 לחוק מיסוי מקרקעין.

לקריאה על הפרדה רכושית בין בני זוג ועל הלכת שלמי >>

העברה במתנה ומס שבח בתמ"א 38/2

העברת במתנה ובפטור ממס את דירת המגורים שבפרויקט לקרוב משפחה, בתקופה של 24 חודשים שלפני ההסכם למכירת הזכות ליזם?

לא תוכל למכור אותה בפטור ממס לפי ס' 49לג לחוק מיסוי מקרקעין.

מתי בכל זאת מקבל המתנה יוכל למכור ליזם את הזכויות בפטור ממס שבח מבלי להמתין את התקופה של 24 חודשים ממועד קבלת המתנה?

    1. אם הוא מוכר ליזם תוך שימוש בפטור האישי שלו של "מכירת דירת מגורים מזכה יחידה".

    2. אם הוא קיבל את המתנה תוך שנותן המתנה עשה שימוש בפטור האישי שלו לפי סעיף 49ב(2) במכירת דירת מגורים יחידה, ולא כשהמתנה עברה לפי ס' 62 לחוק מיסוי מקרקעין, או לחילופין שולם מס במסגרת העברה זו – ראו החלטת של רשות מיסוי מקרקעין מס' 2203/18.

    3. תקופת הצינון רלוונטית רק בסיטואציה בה קודם הדירה הועברה במתנה ורק לאחר מכן מקבל המתנה חתם הוא בעצמו על הסכם ההתקשרות עם היזם. מי שזכאי לפטור ממס שבח במכירה ליזם הוא מי שהיה בעל הזכות ביום החתימה על ההסכם עם היזם.

מיסוי החלפה בין נכס שאינו דירה לבין דירה בתמ"א 38/2

בהחלפת נכס שאינו דירה (למשל חנות) ל- דירה בפרויקט תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) יחול הפטור שבס' 49לג1 לחוק מיסוי מקרקעין ובעל הנכס לא ימוסה, בכפוף לעמידה בתנאי הפטור.

כדאי לדעת:

קיבלת דירת מגורים חדשה במקום החנות וכעת אתה מעוניין למכור אותה?

לא תהיה זכאי לפטור ממס שבח כולו או חלקו, שיעור מס מופחת או דחיית מס לפי הוראות חוק זה או לפי הפקודה – סעיף 49לג1(ו)(2) לחוק מיסוי מקרקעין. כלומר תחויב במיסוי מלא כאילו מכרת את החנות.

בהחלפת דירת מגורים לנכס שאינו דירה (למשל חנות) בפרויקט תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) יחול הפטור שבס' 49לג1 לחוק מיסוי מקרקעין ובעל הנכס לא ימוסה, בכפוף לעמידה בתנאי הפטור, ובתנאי שנדל"ן מסחרי אינו מהווה מלאי עסקי עבור הקונה. 

כדאי לדעת:

במכירת חנות אין פטור ממס שבח ולכן לא בהכרח כדאי לעשות שימוש בפטור זה. במכירת החנות השבח ייבחן מיום ושווי רכישת הדירה המקורית שלך (שנמכרה ליזם).

לכן כדאי לבחון לעשות שימוש בפטור האישי שלך במכירת בדירה ליזם לפי 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין ככל וזו דירתך היחידה, או לבצע חישוב לינארי מטיב. כאשר תרצה למכור את החנות השבח ייבחן רק מיום רכישת החנות.

מכירת דירה במהלך פרויקט תמ"א 38/2 או פינוי בינוי

  1. עד מועד החתימה על הסכם עם היזם (שהוא למעשה מועד מכירת הזכויות בדירה ליזם ואם יש תנאי מתלה בהסכם עם היזם אז מועד קיום התנאי המתלה) – המכירה היא של דירת מגורים וניתן למכור אותה בשימוש בפטור האישי  לפי סעיף 49ב(2) ככל וזו דירתך היחידה ואתה עומד ביתר תנאי הפטור של סעיף 49ב(2). סעיף החוק המגדיר את החתימה על ההסכם עם היזם ככזו המבחינה בין הזכויות הוא 49לב1 לחוק מיסוי מקרקעין.

  2. ממועד המכירה ליזם ועד קבלת טופס 4 זו מכירה של זכות אחרת במקרקעין שאיננה פטורה ממס שבח.

  3. ממועד קבלת טופס 4 ועד לרישום בית משותף – בשלב זה שוב הזכות שלכם מוגדרת כדירת מגורים וככל וזו דירתכם היחידה תוכלו למכור אותה לצד ג' תוך שימוש בפטור האישי. למרות שאחד מתנאי הפטור בסעיף 49ב(2) הינו להחזיק בדירה 18 חודשים מיום ש"הפכה" הזכות בחזרה לדיירה כלומר ממועד קבלת טופס 4, הרי שלפי החלטת מיסוי מספר 2239/18 (מדצמבר 2018) תקופת המגורים שלך בדירה הישנה טרם הריסת הבניין תיחשב בתוך מניין 18 החודשים. ההחלטה מתייחסת למצב בו המוכר התגורר בעצמו בדירה טרם הריסתה ולא לסיטואציה בה הדירה הושכרה, שאז התקופה שטרם הריסת הדירה לא תימנה במניין 18 החודשים.

כדאי לדעת:

זוהי עמדת מיסוי מקרקעין אשר "מחמירה" עם בעלי הדירות שבפרויקט. יחד עם זאת, ניתן וכדאי לטעון מול מיסוי מקרקעין במכירת דירה במהלך פרויקט (תוך שברורה לך הסכנה שבסירוב ממיסוי מקרקעין) כי הנכס צריך להיחשב כדירת מגורים עד להריסתו.

מכירת דירה לאחר קבלת טופס 4

  1. זוהי דירתו היחידה של המוכר – המוכר זכאי לפטור בפרק זה נוסף על כל פטור אחר ממס שהוא זכאי לו, לפי ס' 49לו, ואין בזכאות לפטור כאמור כדי לפגוע בזכאות לפטור אחר ממס, לרבות לפי פרק חמישי 1.

  2. זוהי אינה דירתו היחידה של המוכר = המוכר אינו זכאי לפטור ממס שבח:
    • אם במכירת הדירה הישנה ליזם התקבל פטור מלא לפי פרק חמישי 5 (כלומר לא התקבלה שום תמורה החורגת מסעיף (ס' 49לג1 לחוק מיסוי מקרקעין) , אז במכירת הדירה החדשה ילקחו בחשבון יום ושווי הרכישה של הדירה הישנה. בעת מכירת החדשה יותרו בניכוי הוצאות הבניה שנקבעו כשווי המכירה בעסקת התמ"א.

    • אם במכירת הדירה הישנה ליזם התקבל פטור חלקי לפי פרק חמישי 5 (כלומר התקבלה תמורה החורגת מסעיף (ס' 49לג1 לחוק מיסוי מקרקעין) יקבעו לצורך חישוב מס השבח שני ימי רכישה – האחד יום הרכישה המקורי של הדירה הישנה, והשני יום המכירה בעסקת התמ"א. שוויי הרכישה יחושב אף הוא בהתאמה. בנוסף, יותרו הוצאות כנ"ל.

ליצירת קשר

פס מוזהב

השאירו פרטים ואנו ניצור עמכם קשר:

פס מוזהב

אולי יעניין אותך לקרוא על:

תמ"א 38/1 - חיזוק מבנה

תמ"א 38/1 – חיזוק מבנה

תמ"א 38/1 היא תוכנית מתאר ארצית, שייעודה לחזק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. כדי לעודד יזמים וקבלנים לקחת בה חלק, היא מאפשרת להם להוסיף לבניין קומה או שתיים נוספות ולהציע לדיירים לקבל חדר נוסף ושדרוג של האזורים המשותפים בתמורה להסכמתם לפרויקט.  יש פטור ממס שבח על תמ"א 38/1. כדאי לדעת על מה הוא חל ומה יהיה החישוב במקרה שחורגים ממנו. 

קרא עוד »
מס רכישה חניה

מס על רכישה ומכירה של חניה

רכישת חניה או מכירתה נחשבות עסקה במקרקעין ומחייבות דיווח למיסוי מקרקעין. גובה המס שישולם תלוי בסוג העסקה ובמועד ביצועה, והוא עלול להפתיע כמו למשל בעת החלפת חניות בין שכנים.

קרא עוד »
מס רכישה

מס רכישה

מה זה מס רכישה? מס רכישה הוא מס המשולם למשרד האוצר, אותו משלם מי שקונה זכות במקרקעין. מס זה בנוי על בסיס מדרגות: ככל שהדירה

קרא עוד »
מס שבח

מס שבח

מה זה מס שבח מקרקעין? ​ מס שבח מקרקעין הוא מס על רווחים מנכסי מקרקעין ועל מניות באיגוד מקרקעין, אותו משלם מי שמוכר זכות במקרקעין.

קרא עוד »
הערת אזהרה

הערת אזהרה

מהי הערת אזהרה, למה חשוב לרשום אותה ובאילו דרכים ניתן לבצע בקשה לרישום הערת אזהרה? אילו סוגי הערות ישנן ואיך מבטלים הערה קיימת?

קרא עוד »

התחדשות עירונית

בפרויקטים של התחדשות עירונית יש חשיבות גדולה לענייני מיסוי מקרקעין. האטרקטיביות בפרויקטים אלו נובעת בין השאר מקיומו של פטור ממס שבח שנתן המחוקק על מנת לעודד

קרא עוד »

11 ספטמבר, 2021

עו"ד יסמין צח - עורך דין נדל"ן

נעים מאוד, אני יסמין

ליצירת קשר: