תמ"א 38/1 – חיזוק מבנה

היבטי מיסוי תמ"א 38/1

תמ"א 38/1 היא תוכנית מתאר ארצית, שייעודה לחזק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה באמצעות חיזוק היסודות ובניית ממ"ד בדירות. כדי לעודד יזמים וקבלנים לקחת בה חלק, היא מאפשרת להם להוסיף לבניין קומה או שתיים נוספות ולהציע לדיירים לקבל חדר נוסף, שדרוג של האזורים המשותפים – לובי, מעלית, חניות וכדומה, בתמורה להסכמתם לפרויקט.  

יש פטור ממס שבח על תמ"א 38/1. כדאי לדעת על מה הוא חל ומה יהיה החישוב במקרה שחורגים ממנו. 

תמ"א 38/1 - חיזוק מבנה

פטור ממס שבח תמ"א 38/1 - חיזוק מבנה

בעסקה זו בעל הדירה מוכר ליזם את זכויות הבנייה שמשויכות לדירה בתמורה לקבלת שירותי בנייה.

בגין המכירה אין חיוב במס שבח (לפי סעיף 49לג לחוק מיסוי מקרקעין) כל עוד התמורה עבור המכירה כוללת את חיזוק הבניין ושירותי בנייה ואינה כוללת תשלום כספי.

מה נכלל בתוך שירותי בנייה?

לפי הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 10/2009  – שירותי בנייה כוללים: 

  1. חיזוק של המבנה לפי תכנית החיזוק מפני רעידות אדמה;
  2. הרחבת יחידות הדיור הקיימות – תוספת 25 מ"ר מכוח התכנית;
  3. התקנת מעלית;
  4. עיצוב המבנה ושיפוצו;
  5. הסדרת חניות;
  6. מחסנים;
  7. מרפסות שמש;
  8. תשלום לכיסוי הוצאות הכרוכות בשירותי הבניה לפי תכנית החיזוק – שכר טרחת עו"ד ויועצים נוספים שנשכרו לייצוג הדיירים לרבות מפקח בנייה, שכר דירה לכל תקופת השיפוץ היה ועפ"י התכנית נדרש פינויו הזמני של הדייר, הוצאות להובלת ריהוט וציוד בדרך מקובלת וסבירה, הוצאות נוספות הקשורות במישרין ליישום התמ"א.

מס שבח על תמ"א 38/1 בחריגה מתוכנית החיזוק:

כדאי לדעת:

כל תמורה אחרת שתתקבל מהיזם משמעותה חריגה מסעיף 49לג ועלולה להיות מחוייבת במס שבח. במקרה כזה חישוב השבח יכלול שני רכיבים: רכיב פטור ממס שבח ורכיב חייב במס שבח.

התמורה האחרת תחשב בתור דמי מכר של זכות אחרת במקרקעין. לצורך חישוב מס השבח עלינו לחלץ את שווי רכישת הזכות האחרת, לפי הנוסחה הבאה:

התמורה האחרת (התמורה האחרת החורגת מהפטור)
התמורה עבור הזכות הנמכרת (כל זכויות הבניה שנמכרו ליזם)

=

שווי רכישת הזכות האחרת
שווי רכישת כל הזכות הנמכרת

בהתאם ליחס כאמור יחושבו גם הניכויים המותרים לפי החוק.
להרחבה על הניכויים המקטינים תשלום מס שבח >>

כדאי לדעת:

הערכת שווי התמורה נדרשת הן לענין חישוב מס שבח (אם חל) על הדייר, והן (דרך קבע) לענין מס רכישה החל על הקבלן.

ישנן שתי גישות להערכת שווי המכירה: 

  1. הערכת שווי שוק של המקרקעין (תוך ביצוע הפחתה של כ-25% בתמ"א 38/1, מתוך התחשבות שאין המדובר בבנין חדש).
  2. שווי שירותי הבניה.

הגישה המקובלת ע"י מסמ"ק (והתואמת את הגדרת שווי שבסעיף 1 לחוק) היא הערכת שווי שירותי הבניה.

מהו מועד רכישת זכויות הבניה? 

לפי עמדת מיסוי מקרקעין מועד הרכישה של זכויות הבניה יהיה המועד בו נרכשה הדירה על ידי בעל הדירה.

במרץ 2013 ועדת ערר בעניין צחי שחם (ו"ע 44804-11-11) דנה בשאלה האם בעת מכירת דירת מגורים עם זכויות בנייה נוספות יש לקבוע "יום רכישה" ו"שווי רכישה" חדשים ואחרים לזכויות הבנייה משל דירת המגורים עצמה?

הועדה פסקה כי לאור הלכת פוליטי בבית השפט העליון (דנ"א 7065/08) אין כל חשיבות מתי נוצרו / התווספו זכויות הבניה ואין להן מועד חדש בפני עצמו ובמנותק מהדירה.

מיסוי דייר מטפס - בעל דירה בקומה האחרונה בתמ"א 38/1

כדאי לדעת:

כל תמורה אחרת שתתקבל מהיזם משמעותה חריגה מסעיף 49לג ועלולה להיות מחוייבת במס שבח. במקרה כזה חישוב השבח יכלול שני רכיבים: רכיב פטור ממס שבח ורכיב חייב במס שבח.

החלטת מיסוי 5285/13 עוסקת במיסוי של דייר שדירתו בקומה האחרונה ועל מנת לבצע את עבודות החיזוק לפי תכנית התמ"א אין מנוס מלהרוס את דירתו ולבנות אותה מחדש.

אותו הדייר קיבל דירה חדשה בעוד שיתר הדירות קיבלו שירותי חיזוק בלבד, או אפילו קיבל דירה חדשה בקומה גבוהה יותר – הדייר המטפס בתמ"א 38/1.

אם יתקבל אישור קונסטרוקטור כי הריסת הדירה / דירות בקומה האחרונה נדרש כדי להוציא לפועל את תכנית החיזוק (משום שלדוגמה, עלות החיזוק ללא ביצוע ההריסה גבוהה מאוד ובלעדיה הפרויקט אינו כלכלי)

יחולו הוראות סעיף 49לג1 לחוק מיסוי מקרקעין על מכירת זכויות דיירי דירות בקומה האחרונה מכוח התמ"א.

יינתן לדיירים אלו פטור מתשלום מס שבח על מכירת הדירה וזכויות הבניה ממש כמו בתמ"א 38/2 הריסה ובניה ובלבד ששווי הדירה החדשה שהדיירים יקבלו לא עולה על התקרה (עד ליום 15/1/22 עומדת על 2,144,800 ₪).

אם אין ראיה לצורך ההנדסי, יראו את הדייר כמי שמכר את דירתו ורכש מהקבלן דירה חדשה – ויחולו המיסים הרגילים.

ליצירת קשר

פס מוזהב

השאירו פרטים ואנו ניצור עמכם קשר:

פס מוזהב

אולי יעניין אותך לקרוא על:

תמ"א 38/2 - הריסה ובניה

תמ"א 38/2 – הריסה ובנייה

תמ"א 38/2 הידועה גם בשם תמ"א הריסה ובנייה היא עסקת מקרקעין השייכת לתחום ההתחדשות העירונית. במסגרת עסקה זו הדיירים בבניין מוכרים את הזכויות בדירות שלהם ליזם או קבלן.

קרא עוד »
מס רכישה חניה

מס על רכישה ומכירה של חניה

רכישת חניה או מכירתה נחשבות עסקה במקרקעין ומחייבות דיווח למיסוי מקרקעין. גובה המס שישולם תלוי בסוג העסקה ובמועד ביצועה, והוא עלול להפתיע כמו למשל בעת החלפת חניות בין שכנים.

קרא עוד »
מס רכישה

מס רכישה

מה זה מס רכישה? מס רכישה הוא מס המשולם למשרד האוצר, אותו משלם מי שקונה זכות במקרקעין. מס זה בנוי על בסיס מדרגות: ככל שהדירה

קרא עוד »
מס שבח

מס שבח

מה זה מס שבח מקרקעין? ​ מס שבח מקרקעין הוא מס על רווחים מנכסי מקרקעין ועל מניות באיגוד מקרקעין, אותו משלם מי שמוכר זכות במקרקעין.

קרא עוד »
הערת אזהרה

הערת אזהרה

מהי הערת אזהרה, למה חשוב לרשום אותה ובאילו דרכים ניתן לבצע בקשה לרישום הערת אזהרה? אילו סוגי הערות ישנן ואיך מבטלים הערה קיימת?

קרא עוד »

התחדשות עירונית

בפרויקטים של התחדשות עירונית יש חשיבות גדולה לענייני מיסוי מקרקעין. האטרקטיביות בפרויקטים אלו נובעת בין השאר מקיומו של פטור ממס שבח שנתן המחוקק על מנת לעודד

קרא עוד »

11 ספטמבר, 2021

עורכת דין יסמין צח - נדלן ומיסוי מקרקעין

נעים מאוד, אני יסמין

ליצירת קשר: