פיצול דירות ופטור ממס שבח – מה צריך לדעת לפני שמוכרים או קונים נכס מפוצל

פיצול דירה יכול שיהיה חוקי כאשר הוא נעשה בהתאם לכל דרישות התכנון והבנייה ובאישור הרשויות המוסמכות. התהליך מחייב קבלת היתר בנייה מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה, עמידה בתקנות הבטיחות והבריאות, ואישור כל השינויים הנדרשים.

פיצול ללא היתר מהווה הפרה של דיני התכנון והבנייה (בגדר עבירה פלילית) ועלול להוביל לסנקציות כבדות כקנסות צו הריסה וכתב אישום . בנוסף, לפיצול ללא היתר יש השלכות מיסויות חמורות, כאשר רשות המיסים עלולה לסרב להכיר בנכס כדירת מגורים המזכה בפטורי מס.

הצורך בהסכמת שכנים תלוי בנסיבות הספציפיות ובמידת ההשפעה של הפיצול על החלקים המשותפים והתשתיות. במקרים שבהם הפיצול משפיע על המבנה הכללי, על מערכות התשתית או על עומס המעליות, עלולה להידרש הסכמת מרבית בעלי הדירות.

אף אם אין דרישה חוקית מפורשת להסכמה, מומלץ לשתף את השכנים בתכניות ולהשיג את הסכמתם מראש, כדי למנוע סכסוכים משפטיים בעתיד. חוסר הסכמה של השכנים עלול להוביל להתנגדות בוועדת התכנון או להליכים משפטיים לביטול הפיצול.

“פיצול פנימי” הוא מונח שמתייחס לפיצול דירה ללא קבלת היתר בנייה מתאים מהרשויות. פיצול כזה נחשב בלתי חוקי ומהווה הפרה של דיני התכנון והבנייה. המונח מתייחס למקרים שבהם הבעלים מחלק את הדירה באמצעות קירות זמניים, הפרדת מערכות או יצירת כניסות נפרדות, ללא אישור רשמי.

כאמור זוהי עבירה על חוק תכנון ובנייה כאשר מי שיכולה לפעול כנגד העבירה זו הרשות המקומית .

הקנסות על פיצול דירה ללא היתר אינם קבועים ותלויים בנסיבות הפרטניות. הסנקציות יכולות לכלול קנסות כספיים, צווי הפסקת עבודה, צווי הריסה של השינויים שבוצעו היינו החזרת מצב לקדמותו, ובמקרים חמורים אף הליכים פליליים.

חלק ממסמכים שאתה כמוכר מחויב לתת לקונה ברכישת הדירה זהו אישור עירייה לרישום בטאבו.

מרבית  מהרשויות המקומיות שולחות פקח ממחלקת הנדסה טרם הנפקת האישור. אישור העיריה יכול ויהיה כפוף להערה לפי תקנה 29 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום).

היטל השבחה משולם לרשות מקומית בגין זכויות בניה שנוצרו (בדרך כלל לאור תב”ע חדשה שיצאה בזמן שבין רכישת הדירה למכירתה) פיצול דירה עלול להשפיע על היטל השבחה במקרים שבהם הפיצול מגדיל את זכויות הבנייה או משנה את ייעוד השימוש בנכס. אם הפיצול מחייב שינוי בתכנית המתאר או הגדלת מקדמי הבנייה המותרים, עלול להיגבות היטל השבחה על ההטבה התכנונית.

רבים טועים לחשוב שאם הפיצול נעשה באופן לא חוקי אז בעת המכירה או הרכישה רשות המיסים תבחן את העסקה כמכירת דירת מגורים אבל השפעת הפיצול על מס שבח ומס רכישה תלויה באופן שבו רשות המיסים מתייחסת לנכס המפוצל. במקרים שבהם הפיצול נעשה ללא היתר, רשות המיסים עלולה להתייחס לדירה כ”זכות אחרת” ולא כדירת מגורים כאשר שיעורי מס השבח על זכות אחרת גבוהים בהרבה משיעורי המס במכירת דירת מגורים שיכולים אף להנות מחישוב לינארי מטיב ושיעור מס של 25%). מנגד, פיצול חוקי שנעשה עם כל האישורים הנדרשים צפוי לזכות להכרה כדירת מגורים למטרות מיסוי.

מבחינת מס רכישה- באותה המידה רשות מיסוי מקרקעין יכולה לראות נכס כזה כרכישת “זכות אחרת” ששיעור מס הרכישה עליה הינו 6%  וזהו מעמיד את הרוכש שמבחינתו זו דירת מגורים ראשונה ויחידה בשיעורי מס רכישה גבוהים בהרבה.

בנוסף – עלול לעלות קושי בקבלת משכנתא. הבנק ישלח שמאי לדירה והוא ידווח לבנק על חריגת הבניה. יתכן והבנק לא יאשר קבלת משכנתא, או השמאי יפחית את ערך הנכס בשל החריגה ויאשר סכום נמוך ממה שציפיתם ולכן רצוי לבצע שמאות מקדמית טרם חתימה על הסכם הרכישה.

האם דירה שפוצלה נחשבת עדיין “דירת מגורים מזכה”?

הסטטוס של דירה מפוצלת כ”דירת מגורים מזכה” תלוי באופן הפיצול ובעמידה בדרישות החוק. לפי חוק מיסוי מקרקעין, על דירה לעמוד בחמישה תנאים מצטברים כדי להיחשב דירת מגורים. הראשון בהם הוא שמדובר בדירה שייעודה התכנוני הוא למגורים.

דירה שפוצלה ללא היתר עלולה שלא לעמוד בתנאי זה, מכיוון שהיא חורגת מהיעוד התכנוני המקורי. במקרים כאלה, רשות המיסים עלולה לסרב להכיר בה כדירת מגורים מזכה ולהתייחס אליה כ”זכות אחרת” במקרקעין.

רשות המיסים לא תמיד בוחנת את נושא הפיצול באופן יזום, אך השינוי במדיניות מעיד על מגמה של בחינה קפדנית יותר. הבחינה מתבצעת בדרך כלל בעת הטיפול בשומה עצמית המוגשת למנהל מיסוי מקרקעין, או כאשר עולה חשד לחריגה מהיעוד התכנוני. אך כאמור לעיל החובה להצהרה התואמת מציאות / הצהרת אמת חלה על כתפי הנישומים ועורכי דינם ולא מומלץ לקחת את הסיכון האם הרשויות יגלו או לא.

במניין הדירות לצורך הסכמה לפינוי בינוי – תיקון 7 לחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי) החוק מסמיך את בית משפט לקבוע כי בעל נכס שביצע חריגות בניה ללא היתר לא יובא במניין בעלי הדירות בבית משותף לצורך קביעת הרוב המיוחס. ניתן בנסיבות מסוימות לוותר על הסכמת בעלים שפיצל את דירתו, ביצע עבירות בניה, או עשה שימוש שלא כדין ברכוש המשותף, אם סירובו נובע מחריגות הבנייה שביצע.

זאת ועוד, בסוגיה הספציפית של חלוקת דירות במתחמי פינוי בינוי, גיבשה הרשות עמדה אשר טרם קיבלה ביטוי פורמלי, לפיה במקרה של פיצול דירה שלא כדין למספר דירות במתחם פינוי בינוי, היא תסכים להעניק פטור ממס על מכירת דירה אחת בלבד – הדירה המקורית.

הדיווח על מכירת דירה מפוצלת מתבצע באמצעות הגשת שומה עצמית למנהל מיסוי מקרקעין, כמו בכל מכירת נכס. עם זאת, חשוב לציין במדויק את מצב הפיצול ולצרף את כל המסמכים הרלוונטיים, כולל היתרי בנייה אם קיימים. אי דיווח מדויק עלול להוביל לבעיות עם רשות המיסים בהמשך ולחיובים נוספים. מומלץ להיעזר בעורך דין מומחה במיסוי מקרקעין כדי לוודא שהדיווח מתבצע כראוי ושכל האפשרויות להקלות מיסוי נבחנות.

ההחלטה על הסדרת פיצול דירה לפני מכירה תלויה בנסיבות הספציפיות ובאפשרויות החוקיות הקיימות. במקרים שבהם ניתן לקבל היתר פיצול בדיעבד, ההסדרה עלולה להציל עשרות אלפי שקלים במיסים ולמנוע סיבוכים משפטיים עם רשות המיסים.

תהליך פיצול דירה חוקי במסגרת דירה מחולקת חוק יכול להימשך חודשים ואף שנים, בהתאם למורכבות הפרויקט ולמהירות הטיפול ברשויות. השלבים כוללים הכנת תכניות, הגשת בקשות, קבלת אישורים, ביצוע העבודות וקבלת אישור גמר.

העיכובים העיקריים נובעים מהצורך בתיאום בין רשויות שונות, מהכנת תכניות מפורטות ומהמתנה לאישורי הוועדות השונות. במקרים מורכבים או שנויים במחלוקת, התהליך עלול להימשך זמן רב יותר

רישום דירות מפוצלות בטאבו כיחידות נפרדות מחייב השלמת כל התהליך החוקי של הפיצול, כולל קבלת היתרי בנייה ואישור גמר. רק לאחר קבלת כל האישורים הנדרשים ניתן לפנות לרשם המקרקעין לעדכון רישומי הטאבו.