מכירה בסמוך לאחר הרכישה ברווח שצמח משמעותית לאחר הרכישה על ידך? זהירות: אתה עלול להיכנס בגדר עסקת אקראי ולשלם מע”מ ומס הכנסה.
מוכרים דירה? ייתכן שבלי שתשימו לב תתחייבו בתשלום בשיעור מס הרבה יותר גבוה ממס שבח. בשנים האחרונות, רבים מגלים באופן מפתיע שהעסקה שביצעו מסווגת כ”עסקת אקראי במקרקעין” החייבת בתשלום במסלול של מס הכנסה בשיעור גבוה בהרבה מזה של מס שבח, גם כשמדובר במוכרים פרטיים. היכרות עם המונח “עסקת אקראי” והמקרים שבהם היא חלה יכולה לחסוך לכם אלפי שקלים ולמנוע הפתעות לא נעימות עם רשויות המס.
תוכן עניינים
תחילה נבין מה בדרך כלל משלמים במכירת דירה? ומה ההבדל בין שני סוגי המס?
ככלל במכירת דירה כשאין למוכר זכאות לאחד מהפטורים ממס שבח, הרי שהוא חב במס שבח בחיוב לינארי מטיב (ולפיו מס שנוצר באופן יחסי לפני 2014 פטור מתשלום מס ושבח שנוצר משנת 2014 חב בשיעור של 25%).
מס שבח הוא המס שמשולם באופן ישיר על רווח הון המוטל על הכנסה הונית הנובעת ממכירת זכות במקרקעין.
לעומת זאת, מס הכנסה הוא מס שמשולם על הכנסה מכל מקור הקבוע בדין, לרבות רווחים שמקורם בפעילות עסקית או עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי.
מהי עסקת אקראי במקרקעין?
כדי להחליט האם המוכר במכירת הדירה חב במס שבח או מס הכנסה יש לבחון האם מדובר בהכנסה פירותית החייבת במס הכנסה או שמא מדובר בהכנסה הונית החייבת במס שבח.
כיצד משפיעה העסקה על מס שבח?
עסקת אקראי במקרקעין משפיעה על המיסוי בשני מישורים עיקריים – מע”מ ומס שבח. בעוד שהמע”מ הוא מס על הצריכה שנגבה בעת ביצוע העסקה, מס השבח הוא מס על הרווח ההוני שהמוכר מרוויח מהעלאת ערך הנכס.
סממנים לעסקת אקראי במקרקעין
רכישה ומכירה מיד בסמוך לאחר הרכישה ברווח גבוה כפי שנקבע בפסק דין מיום 7.5.2024, לילך אריאל נ’ פקיד שומה תל אביב 4 (ע”מ 62359-10-21):
שם דובר באב ובתו שמכרו דירה ברחוב בן יהודה, תל אביב. במאי 2013 נרכשה הדירה על ידי הבת, ונמכרה ארבעה חודשים לאחר מכן ברווח של 600,000 ₪. העסקה דווחה לרשויות המס, ובה דרשה הבת פטור ממס שבח בגין מכירת הדירה (אז היה הפטור אחת ל 4 שנים).
העסקה הניבה רווח משמעותי של כ-50% לבת תוך פרק זמן קצר. משכךף עלתה השאלה האם המהירות שבה נמכרה הדירה, והרווח המשמעותי בגין העסקה מצביעות על הכנסה פירותית, הנובעת מפעילות עסקית של האב, כמי שלמעשה רכש ומכר את המקרקעין ומכאן שיש לסווג את העסקה כעסקת אקראי בעלת אופי מסחרי (כאמור בסעיף 2(1) לפקודה) ולהטיל חבות במס הכנסה בהתאם להוראות סעיף 83 לפקודת מס הכנסה – או שמא, כפי שהבת והאב טענו בערעור, כי לא מדובר בפעילות עסקית יזומה וכי הדירה נרכשה במטרה לשמש כמקום מגוריה של הבת, אולם היא נאלצה למכור אותה במהירות עקב אילוץ, וזאת לאחר שהאב חזר בו מכוונתו לערוב למשכנתה שהיא התכוונה ליטול למימון רכישת הדירה, וכי הרווח שנוצר נבע, בין היתר, משינויים שחלו בדירה עקב נסיבות חיצוניות שאינם בשליטתם, ועל כן מדובר ברווח הוני שהפיקה הבת, הנובע משינוי בערך הנכס.
בית המשפט קבע כי יש למסותה בהתאם לסעיף 2(1) לפקודת מס הכנסה, וזאת לאור מכלול הנסיבות:
- ההחזקה הקצרה בנכס נעדרת הסבר משכנע, ועל כן מבססת את הקביעה כי עסקינן בעסקה בעלת אופי מסחרי.
- מעורבותו של האב בעסקה, שהיה בעברו בעלים של משרד תיווך, ארגן קבוצת רכישה, ועבד כעו”ד במשרד עורכי דין העוסק בעסקאות בתחום הנדל”ן מצביעה על כך שהיה מודע לפוטנציאל הרווחי שבעסקה. ידע מקצועי לצורך השאת רווחים מהווה אינדיקציה משמעותית להגדרת העסקה כעסקה מסחרית. יתרה מזאת, בית המשפט פוסל את גרסת האב והבת, לפיה הדירה נרכשה לצרכי מגורי הבת, זו לא הראתה מעורבות או ידע אשר לפרטי העסקה, כפי שהיה מצופה מרוכש.
- אופן מימון רכישת הדירה איננו שגרתי ואף חריג. מרבית התמורה בגין רכישת הדירה מומנה למעשה ממכירתה, דבר חריג המחזק את העובדה כי העסקה הייתה מתוכננת ומחושבת, וכי לא מדובר ברכישה מקרית. בית המשפט מדגיש, כי הרווח הגבוה שהופק בפרק זמן קצר (50%), איננו מוסבר בתנודות שוק הנדלן או בגורמים חיצוניים אחרים כפי שטענו.
פסק הדין מדגיש את החשיבות של הוכחת הכוונה האמיתית בעת ביצוע עסקת מקרקעין. במקרים של הפקת רווחים משמעותיים, חריגים, ומהירים ללא הסבר קוהרנטי למכלול הנתונים.
בעסקאות שבהן חלק גדול מהתמורה ניתן כמתנה על ידי צד ג’ (ובפרט קרובי משפחה), יש לשקול במכלול השיקולים את כלל המשמעויות והתוצאות לכך. לא מן הנמנע כי ביהמ”ש היה קובע כי האב הוא המוכר האמיתי.
דירה שנרכשה ע”י שמאי יחד עם עוד חבר אנשים שרכשו מספר דירות, שקידם תמ”א 38 ומכרו יחד כולם אותו היום לאותו היזם – כעסקת אקראי – כפי שנקבע בפסק דין מיום 2.6.2025 – ערן בנטל נ’ פקיד שומה חיפה (ע”מ 55781-05-22):
שם דובר על דירת שני חדרים שרכש ערן בנטל, שמאי מקרקעין ובעל רישיון תיווך, ב-2013 ברחוב התקווה 26 בחיפה, תמורת 625 אלף שקל. שלוש דירות המגורים האחרות בבניין נרכשו על-ידי ישראל אסרף, חבר ילדות של בנטל ועורך דין במשרד דורון טיקוצקי ושות’; עו”ד ירון טיקוצקי; וחברת מרטינה (הקשורה לעו”ד אלי דורון, הבעלים במשותף עם טיקוצקי של משרד דורון טיקוצקי ושות’).
כל הסכמי הרכישה נחתמו באותו יום, התמורה והתנאים בכל אחד מההסכמים היו זהים, ומשרד דורון טיקוצקי ייצג את כל הרוכשים. השותפים לרכישות שכרו שירותי אדריכל, פנו לקבלת היתר בנייה והגישו בקשה לתמ”א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש.
בינואר 2016 מכר בנטל את הדירה בתמורה לכ-1.6 מיליון שקל. באותו יום נחתמו שלושה הסכמים נוספים למכירת שלוש הדירות האחרות בבניין – באותה תמורה ובאותם תנאים כפי שנמכרה דירתו של בנטל.
בנטל דיווח על המכירה למיסוי מקרקעין והעמיד את המס על 41,368 שקל, מס שבח בלבד. פקיד השומה קבע כי יש לסווג את הרווח שהפיק מהמכירה, בשווי 950 אלף שקל, כ”הכנסה מעסקת אקראי בעלת אופי מסחרי”.
בערעור נקבע כי בנטל רכש נכס בעל פוטנציאל גבוה להשבחה, פעל להשבחתו בשיתוף-פעולה עם יתר שותפיו ומכר את הנכס תוך היסמכות על הפוטנציאל הגבוה למימוש וההיתכנות של פרויקט תמ”א 38 ותוך הפקת רווח משמעותי.
אחד הסממנים העיקריים שגרמו לשופטת לפסוק כאמור הוא העובדה כי “הפעולות האמורות לא נעשו באופן יחידני, אלא תוך שיתוף-פעולה. קיימת חשיבה עסקית אקטיבית מצד המערער ושותפיו להשאת רווחים”.
איך ניתן להיערך נכון לעסקת אקראי במקרקעין?
ההכנה לעסקת אקראי מתחילה בזיהוי מוקדם של האפשרות שהעסקה תסווג כעסקת אקראי. כבר בשלב המשא ומתן הראשוני יש לבחון את זהות הצדדים ואת מטרת הרכישה כדי לקבוע אם מדובר בעסקת אקראי.
השלב השני הוא הגדרת חלוקת החבויות בין הצדדים. יש לקבוע בבירור מי ישלם את המע”מ ומי יהיה אחראי על הדיווח לרשויות המס. פרטים אלה חייבים להופיע בהסכם הרכישה באופן מפורש וברור.
כמו גם לברר ולתת דעת לשיעור הרווח, מועד הרכישה, הידע המקצועי של המוכר והפעולות שנקט המוכר כדי להעלות ערך.
המלצה חשובה נוספת היא להיעזר בייעוץ מקצועי מרואה חשבון ועורך דין המומחים בתחום. הם יוכלו להכוון לגבי המבנה האופטימלי של העסקה ולוודא עמידה בכל הדרישות החוקיות.
משרדנו, בראשות עו”ד יסמין צח, מתמחה בליווי עסקאות נדל”ן מורכבות, כולל עסקאות אקראי במקרקעין. אנו מציעים ייעוץ מקיף בכל ההיבטים המיסויים והמשפטיים, החל משלב תכנון העסקה ועד להשלמתה המוצלחת.
הניסיון שלנו בתחום מאפשר לנו לזהות מראש מקרים שבהם עסקה עלולה להיחשב כעסקת אקראי ולהכין את הלקוחות בהתאם. אנו מקפידים על ניסוח הסכמים ברור שמגדיר את חבות המע”מ ומונע אי הבנות עתידיות.
שאלות נפוצות
מהי עסקת אקראי במקרקעין?
עסקת אקראי במקרקעין היא מכירת נכס שמוגדרת בחוק מס ערך מוסף כעסקה החייבת במע”מ למרות שהמוכר אינו עוסק מורשה. העסקה מתרחשת כאשר אדם פרטי מוכר מקרקעין לעוסק, למלכ”ר, למוסד כספי או לקבוצת רכישה.
מה קורה אם לא מדווחים על עסקת אקראי?
אי דיווח על עסקת אקראי אינו חוקי ועלול להוביל לסנקציות כבדות. רשויות המס מוסמכות להטיל סנקציות על החייב במע”מ שלא דיווח על העסקה במועד הקבוע בחוק.
האם בעסקת אקראי יש מס רכישה?
עסקת אקראי אינה פוטרת מחבות מס רכישה. הקונה במקרקעין יידרש לשלם מס רכישה בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ”ג-1963, בנוסף למע”מ שחל במסגרת עסקת האקראי. המע”מ נכלל במחיר התמורה לצורך חישוב מס הרכישה, מה שמגדיל את בסיס המיסוי. הדבר עלול להוביל לחיוב גבוה יותר במס רכישה, במיוחד אם המחיר כולל המע”מ עובר לדרגת מיסוי גבוהה יותר.
מי אחראי על הדיווח לרשויות ומה ההשלכות על אי דיווח?
האחריות על הדיווח מוטלת על החייב במע”מ בעסקת האקראי. כאשר אדם פרטי מבצע “עסקאות אקראי”- הקונה הוא החייב, עליו לדווח על העסקה ולשלם את המע”מ. אם הקונה הוא עוסק עליו להוציא חשבונית מס עצמית ולדווח עליה במסגרת עסקאותיו הרגילות, ראה תקנה 6ב(ב)(1)לתקנות מע”מ.
כאשר המוכר הוא החייב, האחריות מוטלת עליו. אי דיווח עלול להוביל לסנקציות מצד רשויות המס.
