מערכת המס בישראל היא כזו המבוססת על בסיסי מס שונים מעולמות השוק השונים, כך, למשל, מע”מ הוא מס על צריכה- ומשולם כ17% אחוזים בכל רכישה שגרה שוטפת. בעולם המקרקעין קיימים מספר בסיסי מס: ארנונה, מס רכישה, ולענייננו- מס שבח.
גדריו של מס שבח מופיעים בחוק המיסוי. בסיסו של מס השבח הוא הפער בין שוויו של הנכס במועד הקניה לשוויו בעת המכירה, כאשר שיעורו של המס עומד על 25%. עם זאת, קיימות נסיבות בהן דירה שהיא דירת מגורים, תהיה זכאית לפטור ממס שבח. עם זאת הנסיבות משתנות מעט כאשר מדובר בדירת פנטהאוז. מדוע? כיצד? האם ניתן לקבל פטורים או הקלות במכירת פנטהאוז? על כך, במאמר זה.
תוכן עניינים
מהו מס שבח על פנטהאוז?
מס שבח, כאמור, הוא מס על הפער בין שווי הנכס בעת רכישתו לשוויו בעת המכירה. ככלל, שיעור המס הוא 25% מפער זה, בניכוי ההוצאות הדרושות לדירה והמותרות בניכוי על פי חוק המיסוי.
ככלל, על מנת שדירה תהיה פטורה ממס, עליה לעמוד במספר קריטריונים: מדובר בדירתו היחידה של המוכר; הדירה היא דירה המשמשת למגורים; הדירה הייתה בבעלותו של המוכר במשך 18 החודשים שלפני המכירה, והמוכר לא מכר דירה אחרת בתקופה זו תוך שימוש בפטור האישי.
עם זאת, במקרה ששווייה של דירת המגורים עולה על 5,008,000 ₪ (סכום עדכני עד 31/1/2024 הרי שהפטור ממס השבח יוחל רק עד לסכום של תקרת הפטור. סכומים שמעבר לכך, ימוסו בהתאם לחוק. סוג הדירה אינו משנה, אלא מחירה בלבד; כך, ככל שמחירה של דירת פנטהאוז יעלה על 4.5 מיליון ₪, הוא יכנס להגדרת “דירת יוקרה” וימוסה על פי החישוב שיוצג להלן.
חישוב מס שבח על פנטהאוז
חישוב מס השבח על פנטהאוז צריך לכלול מספר שלבים:
ראשית, יש לבצע בדיקה לגבי שוויה של הדירה. ככל שמחירה נמוך מתקרת הפטור, יתכן שהיא פטורה ממס שבח, ככל שהמוכר עומד בשאר תנאי החוק. ככל שמחירה גבוה מתקרת הפטור, יש להמשיך ולחשב את המס
שנית, יש לבדוק מה היתה שנת קנייתה של הדירה. מס שבח פנטהאוז יחושב על עליית הערך של הדירה- החל משנת 2014 בלבד. כדי להתאים את מצב השוק למצב החקיקתי החדש, נקבע כי מס השבח במכירת דירת מגורים החייבת במס יחושב רק החל מעליית הערך היחסי משנת 2014, ומתוכה לחשב את 25%.
שלישית, יש לחשב את ההוצאות המותרות בניכוי. הניכויים המותרים קבועים בס’ 39 לחוק המיסוי וכוללים רכיבים שונים: הוצאות שהוצאו על השבחת הקרקע, דמי תיווך, שכר טרחת עורך דין, שמאי ומודד מקרקעין, הוצאות השייכות בהוכחת זכאות הבעלים על הקרקע, הוצאות לעירייה, ועוד.
רביעית, יש לבדוק את קיומן של זכויות בניה בלתי מנוצלות בנכס. במידה והפנטהאוז ממוקם על שטח השייך לבעלים אך לא תופס את כולו, יתכן וקיימות זכויות בניה בלתי מנוצלות, הממוסות בצורה שונה מזו המוחלת על דירת המגורים עצמה. רצוי להסתייע בשמאי מקרקעין מוסמך כדי לבדוק ולחשב את חלק הקרקע שלגביו קיימות זכויות בניה בלתי מנוצלות. לאחר בדיקת זכויות הבניה, יש להבחין בין ערכה של הדירה, לבין ערכן של הזכויות, ולהחיל את המיסוי על כל אחד מהרכיבים בדרך המתאימה.
חמישית, יש לסכום את הרכיבים שצוינו לעיל ולהבין את תמונת המצב המספרית שעולה מהם.
בשלב האחרון, יש לבדוק את המס עצמו. לגבי הנכס, אם שוויו נמוך מתקרת הפטור, הוא יהיה פטור ממס שבח. אם הוא גבוה מתקרת הפטור, לגבי דירת המגורים יחול מס לינארי של 25% על העליה בערך החל משנת 2014. לגבי זכויות הבניה הבלתי-מנוצלות יחול המס הלינארי הישן.
דוגמא למס שבח פנטהאוז
על מנת להמחיש את החישוב שהראינו לעיל, ניתן דוגמא מספרית:
אדם רכש פנטהאוז ששוויו היה 3 מיליון שקלים בשנת 2012. בשנת 2024, אדם מעוניין למכור את הפנטהאוז, שכעת שוויו הוא 7.5 מיליון שקלים. זוהי דירתו היחידה של אדם, והיא משמשת כדירת מגורים. כאמור, הוא היה בעליה ב18 החודשים שקדמו למכירה, והוא לא מכר דירה אחרת שהייתה ברשותו תוך שימוש בפטור האישי. לאורך השנים, השביח אדם את דירתו ו- הוצאותיו המותרות בניכוי, הצטברו לסכום של 500,000 ₪. שמאי שהגיע לבחון את הנכס קבע כי לא קיימות זכויות בניה בלתי מנוצלות.
נסכם:
הסכום החייב במס (זה שמעל תקרת הפטור)- 2,492,000 ₪ .
השבר הינו 10 שנים החייבות במס מתוך 12 שנים בהן צמח הרווח (10/12) – כפול 25%.
ובסך הכל 519,166 ₪. כמובן שיש להתייחס למדד שהשתנה משך שנים.
הוצאות מותרות בניכוי- 500,000 ₪. לגביהן יש להבין כי לא ירדו הניכויים בחלקם המלא אלא בחלק היחסי שבין הסכום הפטור לסכות שאינו פטור!!
פטורים והקלות במס במכירת פנטהאוז
קיימים מספר פטורים והקלות שכדאי להכיר במסגרת חוק המיסוי (שבח ורכישה).
- דירה יחידה – כפי שהוסבר לעיל, אם מדובר בדירת המגורים היחידה של המוכר, הרי שקיים פטור מס שבח, עד לגובה הפטור בחוק המיסוי.
- ירושה – אם מדובר בדירת מגורים מזכה שקיבל בן זוגו, צאצא או בן הזוג של צאצא של מוריש שנפטר, יחול פטור ממס השבח על הדירה. עם זאת, הפטור מותנה בכך שהמוריש היה זכאי למכור את הדירה עצמו בפטור.
- הוצאות מוכרות לניכוי – כפי שפורט לעיל, קיימות לפי ס’ 39 לחוק המיסוי רשימת הוצאות הקשורות בדירה ובעיסוקים הקשורות בשומת ומכירה הדירה, שעשויות להיות מוכרות לניכוי ובכך להקטין את הסכום ממנו יגבה המס, ובהתאם- את המס עצמו.
- שמאות וזכויות בניה – בדיקה מקצועית של שמאי, לגבי קיומן והיקפן של זכויות בניה בלי מנוצלות, עשויות להקטין את הסכום ממנו יחושב המס.
- דרכים נוספות, כגון תכנון מס, פיצול הנכס עצמו לבין הציוד שבו, ועוד.
עורכת הדין שלכם למס שבח על פנטהאוז- עו"ד צח
מכירה של פנטהאוז איננה דבר של מה בכך: מדובר, לרוב, בעלויות כבדות משקל, ולכן קיים משנה חשיבות בעו”ד מקצועי ואנושי שיבין את המונח על הכף וישיג את התוצאות הטובות ביותר לשביעות רצונו של המוכר, ע”פ הדין. עו”ד צח היא בעלת ניסיון רב שנים בתחום הנדל”ן והמקרקעין על כל הסתעפויותיהם, ושמה דגש על שילוב של מקצעויות ושירות איכותי, לצד יחס אנושי, הגון ונעים. אם ברצונכם למכור דירת פנטהאוז ולדעת כיצד יש לשלם מס שבח על פנטהאוז בצורה הטובה והמיטיבה ביותר, על פי הדין- פנו לעו”ד יסמין צח.
מי חייב בתשלום מס שבח על פנטהאוז?
מס השבח חל על בעלי הדירה. יש להבחין בין מס החל על הבעלים לבין מס החל על הדירה, כאשר הראשון הוא העדיף על פני השני, והוא הוא הקבוע בדין.
אילו הטבות במס קיימות לאדם המוכר פנטהאוז?
קיימות מגוון הטבות למוכר פנטהאוז- פטור דירת מגורים מזכה, ניכוי הוצאות ועוד. יש לבדוק את הנסיבות הספציפיות של כל מקרה כדי להבין בצורה המיטבית מהן ההקלות והפטורים הקיימים.
האם אני יכול לדחות את תשלום מס השבח עבור פנטהאוז?
ככלל, את מס השבח יש לשלם עד 60 ימים מיום ביצוע העסקה. עם זאת, קיימים שלושה תנאים מצטברים שבהתקיימם ניתן לדחות את תשלום מס השבח מעבר ל60 הימים: הדירה בפועל נמצאת עדיין ברשותו של המוכר; לא הועברו למעלה מ40% מהמחיר מהרוכש למוכר; וטרם הועבר על ידי המוכר יפוי כח בלתי-חוזר בשביל הרישום הדרוש.
האם אני חייב במס שבח על פנטהאוז גם אם אני מוכר את דירת המגורים היחידה שלי?
אם זוהי דירת המגורים היחידה, והיא עומדת בתנאי דירת מגורים מזכה על פי חוק המיסוי, מס השבח יחושב לפי שוויה של הדירה כפי שעלה מאז 2014, לפי השנה בה נרכש. יחול פטור ממס השבח עד ל4.5 מיליון ₪, ועל הפער- ככל שקיים- מעבר למחיר זה, בניכוי ההוצאות המותרות ולהוציא זכויות בניה בלתי מנוצלות, ימוסו עשרים וחמישה אחוזים כמס שבח.