במסגרת מדריך זה, תסביר עו”ד יסמין צח על אודות המיסוי החל במכירתה של דירת יוקרה במחיר העולה על 5,008,000 מיליון ₪.
מס שבח הינו מס המשולם לרשות המיסים בעת מכירת דירה במידה שערכה עלה ממועד הקניה ועד למועד המכירה. לדוגמה, אם אדם רכש דירה במחיר של 2 מיליון ₪ ומכר אותו במחיר של 3 מיליון ₪, הרי שיהיה עליו לשלם מס בגין עליית ערכה של הדירה. ככלל, מס השבח עומד על 25% מהשבח הראלי שנוצר בעת מכירת הנכס, כך שבדוגמה המובאת לעיל, יהיה על מוכר הנכס לשלם מס בסך 250,000 ₪.
אף על פי כן, ישנן דרכים רבות להפחתת נטל המס, כגון פריסת מס שבח, פיצול מס שבח, , הקלות או פטורים במקרים מסוימים. אחד המקרים הנפוצים ביותר בהם ניתן לקבל פטור ממס שבח הוא כאשר מדובר בדירתו היחידה של המוכר.
אם כן, האם ישנם הבדלים בהקלות ובפטורים הניתנים בעת מכירת דירות יוקרה במחיר העולה על 5,008,000 מיליון ₪? עורכת דין יסמין צח כאן כדי לעשות לכם סדר.
תוכן עניינים
הפטור ממס שבח לאדם או לדירה? ואיך השאלה מתקשרת לדירות יוקרה או לגירושים?
הפטור ממס שבח לאדם או לדירה ? ואיך השאלה מתקשרת לדירות יוקרה או לגירושים?
נחזור רגע לכלל הידוע כי לפי עיקרון התא המשפחתי בני זוג וקטינים לצורכי בחינת חבות במס לפי חוק מקרקעין מהווים תא אחד/ נישום אחד.
נציין גם כי בפסק דין אריאל נפסק כי לעניין מכירת דירת ירושה באמצעות פטור מוריש 49ב(5) לחוק על ידי יורשיו הפטור הוא לדירה- היינו תקרת הפטור מתייחסת לדירה עצמה ולא לכל יורש בנפרד, כך שאם שווי הדירה מעל תקרת הפטור יהא חיוב במס (ו”ע מחוזי ת”א 44028-01-16 אריאל)
אבל,
במצב של מכירת דירה בפטור האישי של דירה יחידה לפי 49ב(2) לחוק נקבע בפסק דין גבע מנובמבר 2022 (ו”ע מחוזי תל אביב 59018-11-21 ) כי הפטור הוא לאדם ולא לדירה.
שאז למעשה אם רכשו שניים או יותר שאינם מאותו התא המשפחתי דירת יוקרה ששוויה מעל תקרת הפטור יוכל כל אחד מהם להנות מהתקרה ביחס לשיעור חלקו בדירה.
לצורך ההמחשה רכשו חיים ומשה דירה בשווי 14 מליון. תקרת הפטור היא כ 5 מליון.
חלקו של כל אחד 7 מליון אזי ביחס ל- 5 מליון כל אחד יהא פטור וביחס ל2 מליון ישולם מס.
ואיך מתקשר לגירושים??
מאחר ובני זוג לאחר קבלת פסק דין גירושים כבר אינם אותו תא משפחתי יש סבירות גבוהה להניח (טרם ניתנה פסיקה ) שניתן יהיה להכיל אותו הרציונל של פ”ד גבע ולטעון כי תקרת הפטור ממס שבח מיוחסת לכל אחד מהם בנפקד.
הגדרת דירת יוקרה לעניין מס שבח
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ”ג-1963 (להלן: חוק מיסוי מקרקעין) מגדיר דירת יוקרה לעניין חישוב מס שבח באופן שונה מהתפיסה המקובלת. הגדרה זו מתבססת על מחיר מכירתה של הדירה בלבד, ללא קשר למאפייניה הפיזיים או העיצוביים של הדירה.
נכון לשנת 2024, תקרת הפטור ממס שבח במכירת דירה עומדת על 5,008,000 ₪. משמעות הדבר היא שבעת מכירתן של דירות ששוויין עולה על סכום זה, גם אם מדובר בדירתם היחידה, יהיו המוכרים חייבים במס שבח.
מצב זה יוצר מציאות שבה לא מעט דירות בישראל, הנחשבות “רגילות”, מוגדרות כדירות יוקרה על ידי רשויות המס, בשל מחירן. כתוצאה מכך, גם אם בעל הדירה זכאי לפטור ממס שבח בשל סיבות אחרות, כגון פטור דירה יחידה, הוא עדיין יהיה חייב בתשלום מס זה במידה ומחיר המכירה חוצה את תקרת הפטור. מעל לתקרת הפטור האמורה, יחול חישוב מס שבח ליניארי מטיב (להבדיל מהחישוב הלינארי הישן), שממנו ניתן לקזז הוצאות מותרות בניכוי.
חשוב לציין שביטול הפטור הגורף על מכירת דירה בהפרשים של 4 שנים בשנת 2014, הביא לכך שהיום קיימת הגבלה לקבלת פטור ממס שבח עד לתקרת המחיר המוגדרת. בשולי הדברים, נציין כי בנוסף למס שבח, ייתכן שדירות יוקרה, או דירות בעלות זכויות בנייה לא מנוצלות, יהיו חייבות גם במס שבח לפי חישוב לינארי ישן בגין זכויות הבנייה וגם בהיטל השבחה על ידי הועדה המקומית. לכן, חשוב למוכרים פוטנציאליים של דירות יוקרה או דירות בעלות שווי גבוה, להתייעץ עם גורם מקצועי בתחום מיסוי מקרקעין, על מנת להבין את חבות המס הצפויה להם ולתכנן את צעדיהם בהתאם.
מי חייב במס שבח על דירות יוקרה?
ככלל, כל מוכר של דירת יוקרה חייב בתשלום מס שבח בגין מכירת הדירה. אף במקרים שבהם הדירה הנמכרת הינה דירתו היחידה של המוכר, יהיה עליו לשלם מס שבח על הסכום שמעבר לתקרת הפטור, העומדת על 5,008,000 ₪ נכון לשנת 2024.
חישוב מס שבח דירות יוקרה
חישוב מס שבח ידוע כתהליך מורכב, אך כאשר מדובר בדירת יוקרה, רמת המורכבות עולה עוד יותר. הצעד הראשון שעליכם לנקוט בו על מנת לחשב מס שבח בגין מכירת דירת יוקרה כהגדרתה בחוק מיסוי מקרקעין, הינו בחינת זכאות לפטור חלקי ממס שבח, המוענק עבור דירה יחידה עד לתקרת הפטור המוגדרת. במידה ולא קיימת זכאות לפטור חלקי, יש לבצע חישוב בהתאם לכללים החלים בנוגע למס שבח על דירה שניה על מלוא שווי הדירה.
לצורך ביצוע חישוב מדויק, יש לקחת בחשבון מספר פרמטרים. תחילה, יש לבצע ייחוס מדויק לשווי הרכישה ולשווי המכירה, שבמסגרתו עליכם להתאים את שווי הרכישה והמכירה לאחוז הפטור שניתן בעסקה. בנוסף, יש לבצע חישוב יחסי של ההוצאות, תוך התחשבות באחוזי הפטור ובתקופת חישוב מס השבח הליניארי המטיב. אפתח סוגריים ואציין כי “לינארי טיב” משמעותו שכל השבח היחסי שנוצר לפני 2014 פטור ומעבר לו ימוסה ב 25% ומכאן שהוא רלוונטי רק לדירות שנרכשו לפני 2014. כמו גם איננו רלוונטי לזכויות בניה הממוסות לפי לינארי ישן.
ראוי להדגיש כי בעלות על דירה לאורך זמן כרוכה בהוצאות רבות, כגון שיפוצים, שדרוגים, תשלומים לעורכי דין, דמי תיווך, ריבית על משכנתאות ועוד. הוצאות אלו נחשבות כהוצאות מוכרות לצורך חישוב מס שבח, וניתן לנכות אותן מהרווח החייב במס.
לכן, חשוב ביותר לשמור תיעוד מסודר וחוקי של כל הוצאה הקשורה לדירה. תיעוד זה יאפשר לכם לממש את זכויותיכם וליהנות מניכוי מקסימלי של ההוצאות, ובכך להפחית את חבות המס באופן משמעותי.
לאור מורכבות התהליך, מומלץ להתייעץ עם עורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין, שיבחן את המקרה הייחודי שלכם, ינתח את הנתונים הרלוונטיים ויבצע חישוב מדויק של מס השבח הצפוי. התייעצות עם עורך דין
האם קיים פטור ממס שבח לדירה יחידה מעל 5,008,000 ש"ח?
כפי שציינו קודם לכן, קיים פטור ממס שבח על דירת מגורים יחידה, וזאת עד לתקרת פטור מסוימת העומדת כיום על 5,008,000 ₪. אולם, מה קורה כאשר מוכרים דירת יוקרה ששווי המכירה שלה עולה על תקרה זו? במקרה כזה, לא ניתן לקבל פטור מלא ממס שבח. יחד עם זאת, עדיין ניתן ליהנות מהקלה משמעותית בתשלום המס באמצעות חישוב מס לינארי מטיב ביחס לשווי שמעל תקרת הפטור (כמובן במידה והדירה נרכשה לפני 2014).
הפחתת במס שבח לדירות יוקרה
אמנם, מכירת דירת יוקרה כרוכה על פי רוב בתשלום מס שבח, אולם ניתן להביא להפחתה משמעותיות בנטל המס.
הדרך הראשונה הקלאסית ניכויים עפ”י סעיף 39 כמו למשל שכ”ט תיווך ברכישה ובמכירה.. מס הרכישה ששולם אפילו ריבית ריאלית של המשכנתא,
דרך שניה רלוונטית לדירות יוקרה היא לטעון כי השווי בחלקו נובע מחפצי אומנות, ציוד, ריהוט, ציוד חשמלי במטבח שאז נפריד באמצעות שני הסכמים – האחד למכירת הבית שלגביו יש לשלם מס שבח והשני ביחס לציוד.
דרך שלישית היא בחינת נתוניו האישיים של המוכר והאם יתאים לביצוע פריסת מס שבח באופן שהכנסותיו נמוכות, והוא בעל נקודות זיכוי- שאז ההתחשבנות” היא לפי מדרגות מס הכנסה כשהראשונה היא של 10%.
דירת יוקרה שעברה בירושה
חשוב לציין כי במקרה של דירת יוקרה שעברה בירושה, מועד הרכישה הרלוונטי לצורך חישוב מס השבח אינו מועד מות המוריש, אלא מועד רכישת הדירה על ידי המוריש (ככל והמוריש נפטר אחרי 01.04.1981) . משמעות הדבר היא שהשבח יחושב מהמועד בו המוריש רכש את הדירה ועד למועד בו היורש מכר אותה. יש בכך כדי להביא לפטור מלא עד לתקרת השבח העומדת על 5,008,000 ₪, ואף להפחתה לינארית משמעותית.
עורכת דין יסמין צח - מומחית במיסוי מקרקעין
יסמין צח הינה עורכת דין בעלת ניסיון של למעלה מעשור בליווי עסקאות נדל”ן. גישתה של עורכת הדין צח מבוססת על תפיסה כי תחום הנדל”ן דורש התמקצעות, העמקה וניסיון רב, וזאת על מנת לספק ללקוחות מענה מקיף ואיכותי לכל צורך. משרדה של עורכת הדין צח מעניק ליווי משפטי צמוד לכל אורך התהליך, החל משלב הבדיקות המקדמיות ועד לחתימה על החוזה וסיום העסקה ברישום הזכויות או העברת החזקה.
האם במכירת דירת יוקרה בחיוב במס כדאי לקחת בחשבון מס נוסף (מלבד היטל השבחה לרשות מקומית)?
בהחלט כדאי לקחת בחשבון כי נכון לשנת 2024, יחיד אשר הכנסתו החייבת (כולל שבח מקרקעין) תעלה על 721,560 ש”ח, יהיה חייב במס נוסף (מס יסף) על כל שקל נוסף בשיעור של 3%. מס יסף יחול בגין שבח ממכירת זכות במקרקעין המהווה דירת מגורים במידה ושווי מכירתה מעל 5,382,285 ש”ח והמכירה אינה פטורה ממס לפי כל דין.
איך מחשבים מס שבח של דירת יוקרה?
דירת יוקרה לצורך חישוב מס שבח מוגדרת כיום כדירה ששווי המכירה שלה עולה על 5,008,000 ₪. השבח יחושב כהפרש בין שווי המכירה של הדירה לבין שווי הרכישה שלה, תוך התחשבות בהוצאות שונות שהוצאו במהלך השנים, כגון שיפוצים, שדרוגים וכדומה. במקרים כגון דירת מגורים יחידה, ניתן לקבל פטור ממס שבח עד תקרת הפטור, כאשר הסכום שחוצה אותה יחוב במס.
האם פטור ממס שבח של דירה יחידה הוא פטור לאדם או פטור לדירה?
בשנים האחרונות חלו שינויים משמעותיים בחוקי מיסוי מקרקעין, שינויים אלו השפיעו רבות על חישוב מס השבח, ובפרט על דירות יוקרה. אחד השינויים המשמעותיים ביותר התרחש בעקבות פסק דין גבע, שניתן בבית המשפט העליון בשנת 2022. לפני פסק הדין, היה נהוג לחשוב כי פטור מס שבח בגין תקרת מס שבח ניתן לדירה עצמה. אולם, פסק דין גבע קבע כי פטור זה ניתן לכל מוכר בנפרד, ולא לדירה עצמה. בעת מכירת דירת יוקרה ע”י שני בעלים או יותר שאינם מאותו תא משפחתי וזו דירתם היחידה יוכלו כל אחד מהם למכור חלקו עד לתקרת הפטור
האם פטור ממס שבח של דירת ירושה הוא פטור לאדם או פטור לדירה?
בשונה מהתשובה לעיל ביחס למכירת דירת יוקרה תוך שימוש בפטור האישי, בעת שימוש בפטור מוריש 49ב(5) תקרת הפטור לדירה כולה ולא לכל יורש.
האם אני חייב במס שבח גם אם אני מוכר את דירת המגורים היחידה שלי שהיא דירת יוקרה?
במקרה זה, התשלום יהיה בגין השבח שעולה על תקרת הפטור.
אילו הוצאות מוכרות ניתן לנכות מחישוב מס השבח של דירות מעל 4.5 מיליון?
שיפוצים, שדרוגים, תשלומים לעורכי דין, דמי תיווך, ריבית על משכנתאות ועוד.
האם ניתן לדחות את תשלום מס השבח על דירת יוקרה?
חוק מיסוי מקרקעין מאפשר לפרוס את תשלומי מס השבח לאורך 5 שנים.
האם ניתן לבצע תכנון מס כדי למקסם הטבות במיסוי?
ניתן בהחלט לבצע תכנון מס כדי למקסם הטבות במיסוי בעת מכירת דירת יוקרה. רצוי להתייעץ עם עו”ד מקרקעין בעל ניסיון, שיסייע לכם להגן על האינטרסים שלכם ולמקסם את זכויותיכם.
