מערכת המס כלל, והישראלי בפרט, היא מערכת המנוהלת על ידי רשות המיסים, והמבקשת למלא מטרות שונות: ביניהן, המיסוי מהווה הכנסה מרכזית ומשמעותית לממשלה ולתפעול המדינה; הגשמת ערכים של צדק חלוקתי וערכים סוציאליים, דרך חלוקת העושר בחברה המתאפשרת במיסוי; מימון טובין ציבוריים; ועוד.
בענף המקרקעין, ובענף הדירות ודירות הנופש באופן מיוחד, קיימים מספר בסיסי מס רלוונטיים: מס שבח, מס רכישה, מס הכנסה ומע”מ (מס ערך מוסף). בכל הקשור בדירות נפש, בסיסי המס הללו מהווים סכומי כסף ניכרים. שוויין של הדירות, מראש, בשל טיבן והאטרקטיביות הרבה שהן מחייבות, הוא גבוה; ולכן כל אחוז שיגזר ממנו יהיה משמעותי. כפי שנראה להלן, דירות נופש אינן זכאיות להקלות ופטורים שניתנים לדירות מגורים, ולכן קיימת חשיבות יתרה בהבנת מערך המיסים המוטל עליהן כדי להימנע מתשלום יתר או שומות שגויות.
אם כן, מהו ההבדל לעניין סוגי המיסים הללו בין דירת מגורים ודירת נופש?
תוכן עניינים
מהי הגדרת דירת נופש?
החקיקה בענף המיסוי מתמקדת בהגדרתה של דירת מגורים. על פי סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), “דירת מגורים” היא דירה המשמשת למגורים או, לחלופין, דירה שלפי טיבה, ייעודה הוא מגורים קבועים. בהתאם, דירת נופש היא כזו שלא משמשת למגורים, ולכל הפחות, לא למגורים קבועים.
דירת נופש היא דירה שמשמשת לצרכי מותרות, נופש או למטרות בילוי, ובמהותה היא זמנית. היא מיועדת לכמות גדולה של משתמשים מתחלפים, בהתאם לעונות התיירות והבילוי. כדי להבחין בין השתיים, פיתחה הפסיקה מבחנים שונים: משך הזמן המשמש למגורים בדירה; מטרת המתגוררים בה; ועוד.
מיסוי דירת נופש
אופן המיסוי של דירת נופש עשוי להיות שונה מזה של דירת מגורים רגילה, בשל ההבדלים ביניהן ובשל התכליות השונות המונחות בבסיס המיסוי של כל אחת מהן. להלן נבחן את מס השבח, מס הרכישה, מס ההכנסה והמע”מ המוחלים על דירות נופש.
מס שבח
מס שבח הוא מס על הרווח שנוצר כתוצאה מעליית ערך של נכס שהיה ברשות המוכר. שיעור המס הוא בגובה של 25% מהשבח, אך קיימות הקלות ופטורים שונים.
לעניין דירות נופש, קיים מס שבח. בעבר, על פי פסק זוטא, נקבע כי הדירה תיקבע כדירת מגורים או נופש לפי פוטנציאל המגורים שבה. כך, אם ניתן להתגורר בדירת נופש, היא תיחשב כדירת מגורים לעניין מס השבח. עם זאת, כיום ההלכה (הלכת חכים) קובעת כי דירה תיבדק לפי פוטנציאל מגורי הקבע שבה. כך, אפילו אם ניתן להתגורר בדירת נופש, כל עוד היא לא מיועדת למגורים ארוכי טווח, היא תיחשב כדירת נופש. בהתאם, שיעור המס יהיה בגובה מלא: 25% מהרווח. בחינת סוג הדירה יעשה בבחינה אובייקטיבית, צופת פני עבר. הסיבה להבדל בין דירת מגורים לנופש היא התכלית הסוציאלית המצויה בשורש הפטור דירה מזכה. כשהשימוש מעורב גם למגורים וגם לנופש הכלל הוא “טפל אחר עיקר” בעניין פקר
מס רכישה
מס רכישה הוא מס על נדל”ן, שגובהו נקבע לפי סוג הנכס ואופי העסקה. בדירת מגורים, מס הרכישה נקבע באמצעות בחינה דו שלבית: 1. האם עסקינן בדירת מגורים, מבחינה אובייקטיבית? מבחן זה יבדק לפי מבחני משנה: מדד הסבירות, פוטנציאל הדירה למגורים, ועוד. 2. האם עסקינן בדירת מגורים, מבחינה סובייקטיבית? בשלב זה תיבחן כוונתו של המוכר לייעד דירה זו למגורים או לנופש. הבחינה הסובייקטיבית הינה הבחינה העיקרית.
ככל שמדובר בדירת נופש, יחול ס’ 2(1), הקובע מס בשיעור של 6%. מס רכישה נבחן במבט צופה פני עתיד, בהתאם לכוונת המוכר, כאמור; וככלל, דירת נופש לא נחשבת לדירת מגורים.
עם זאת, בפסד שניתן לאחרונה במחוזי , דירת הנופש נחשבה כדירת מגורים לעניין מתנה ולכן ניתן פטור ממס רכישה- בניגוד לעמדת רשות המיסים. עם זאת, בסוגיה זו היו נסיבות ייחודיות, בהן דירת הנופש הייתה הדירה היחידה של הזוג בארץ.
מס הכנסה
מס ההכנסה הוא המס הנגזר מהכנסתו של כל אדם כתוצאה מעסקיו, מהכנסה פאסיבית וכן הלאה. כדי לחשב את משטר המיסוי שיחול על הכנסה מסוימת, יש לבחון מהי סוג ההכנסה: הכנסה מיגיעה אישית, הכנסה פסיבית, מהם סוגי היחסים במסגרתם מועברת ההכנסה וכן הלאה. על מס הכנסה משכירות דירה, חלוץ מדרגות המס: עד לסכום חודשי של כ5.5 אלף ₪, קיים פטור ממס הכנסה. עד לכ11 אלף שקלים, יחול מס בשיעור של 10%.
לעניין הכנסה מדירת נופש, באמצעות השכרה, נידרש לשאלה האם ההכנסה נחשבת להכנסה מעסק פעיל, או שמא להכנסה שכתוצאה מהשכרה, כאשר הכנסה מיגיעה אישית מייצרת פס נמוך יותר. לעניין דירת נופש, הדבר יהיה תלוי באופיה של ההכנסה מהשכרת דירת הנופש והמיחס בינה לבין שאר הכנסותיו של המשכיר.
מע”מ
מע”מ, מס ערך מוסף, הוא המס המוחל על צריכה. השכרה חוסה תחת הגדרת המונח “מכר” בחוק המע”מ ולכן, ככל שהבעלים מוגדר כ”עוסק”, על פניו עליו לשלם מע”מ. ככלל, כשמשכירים דירה, ניתן יהיה לנכות מע”מ תשומות מתוך המע”מ שהבעלים נדרש לשלם על פי דין. השכרת דירת מגורים פטורה ממע”מ, אך דירת נופש איננה דירת מגורים, כפי שנקבע בפסיקה, ולכן אין היא פטורה ממס ויהיה לבחון האם ניתן לנכות את מס התשומות. כדי לקבוע זאת, יש צורך להבחין בין השכרת דירת נופש כ”עסקת אקראי” מסחרית ובין הכנסה שמהווה חלק ממהלך העסקים, כאשר רק השכרה המהווה הכנסה מעסק תוכר לצרכי ניכוי מע”מ.
פחת- במכירת הדירה יש לתת התייחסות לפחת אשר מגדיל את החבות במס שבח.
הבדלים בין דירת נופש לדירת מגורים בהיבטי מיסוי
ניתן לסכם את ההבדלים לעניין דירות נופש ודירות מגורים לפי בסיסי המס השונים: מס שבח, מס רכישה, מס הכנסה ומס ערך מוסף.
מס רכישה– על פי פסק דין גיצלטר נגד רשות המיסים, לעניין דירות מגורים, ישולם מס רכישה מופחת, ואילו לעניין דירת נופש, יהיה מס רכישה קבוע בסך של 6% משווי הרכישה. כמו כן, לפי פסק הדין, כאשר בודקים האם עסקינן בדירת מגורים או בדירת נופש, יש לבדוק , ראשית, האם זו דירת מגורים או נופש, אובייקטיבית; ושנית, מהי הייתה כוונתו של הבעלים לעניין ייעודה של הדירה, סובייקטיבית. עיקר הדגש, כפי שנקבע בפסק דין פרידמן, יהיה על השלב השני, כך שאם כוונת הבעלים היה לייעד את הדירה לנופש, היא תיחשב דירת נופש לעניין מס רכישה. כך, נקבע שדירת נופש איננה דירת מגורים.
לעניין מס שבח, נקבע בפסק דין חכים כי דירת מגורים תמוסה באמצעות דירוג ליניארית או תהיה פטורה ממס- ככל שתהיה דירת מגורים מזכה; לעומת זאת, על דירת נופש יחול שיעור מס קבוע של 25% על הפער בין ערכה בעת הרכישה לבין ערכה בעת המכירה.
לעניין מס הכנסה, דירת מגורים זכאית לפטור בכפוף למדרגות מה הכנסה. לעומתה, דירת נופש חשופה למיסוי מלא של הכנסה ומע”מ. לעניין מס הכנסה, יש לבדוק האם ההכנסה מהווה הכנסה מעסק או הכנסה פסיבית, ולעניין מע”מ, יהיה לבדוק אם מדובר בהכנסה עסקית או מעסקה אקראית.
צריכים סדר במיסוי דירת הנופש שלכם? עו"ד צח היא הכתובת שלכם
דירות נופש הן מוצר יוקרתי ויקר, תודות לטיבו, למיקומו ולתנאים האטרקטיביים שהוא מציע. לכן, כל צעד הקשור בו יגרור עלויות גדולות וחשוב במיוחד להיוועץ בגורם מקצועי משפטי הבקי בתחומו- כדי להבטיח התנהלות יעילה, חסכונית ומיטבית. עו”ד יסמין צח היא עורכת דין העוסקת מזה שנים בתחום הנדל”ן על כל ענפיו והסתעפויותיו. התנהלות נכונה עם דירות נופש דורשת היכרות מעמיקה עם דיני מיסוי מקרקעין ולא פחות מכך, רגישות בהתעסקות עם נכסים יקרים ומשמעותיים, כלכלית. עו”ד צח היא הכתובת הטובה ביותר לסייע לכם בהבנת היבטי המס השונים על דירת הנופש שלכם.
מה ההבדל בין דירות נופש לדירות מגורים?
ברמה הפשוטה ביותר, הגדרת החוק שונה: דירת מגורים היא דירה המשמשת למגורים או המיועדת למגורים, ואילו דירת נופש מיועדת לנופש, בילוי, תיירות וכד’, על פי הדין. בהתאם, השומות הנדרשות, הפטורים וההקלות משתנים ביניהם: ככלל, בתנאים מסוימים דירת מגורים עשויה להיות פטורה ממיסים שונים, לעומת דירת נופש החייבת בהם על פי הנסיבות.
מהי חובת מס רכישה לדירת נופש?
מס רכישה הוא מס שמוטל, כשמו, על רכישות. בעוד דירת מגורים ממוסה במדרגות, המס על דירת נופש קבוע ועומד על שיעור של 6%.
האם ניתן לקבל פטור ממס שבח בעת מכירת דירת נופש?
בשונה מדירת מגורים, שבתנאים בהם היא תיחשב כדירת מגורים מזכה הפטורה ממס שבח, דירת נופש חייבת במס שבח העומד על 25% מהשבח מאז קנייתה ועד מכירתה. הדבר טומן בחובו גם יתרון: היא אינה נחשבת לדירת מגורים ולכן לא תפגע בהקלות שקיימות למוכר ככל שיש לו דירת נוספת שהיא דירת מגורים יחידה.
האם קיים יתרון כלשהו ברכישת דירת נופש?
כפי שצויין לעיל דירת הנופש לא תחשב כדירה שאז למעשה איננה משפיעה על נכסין האחרים של הנישום ואם יש לו נוסף לדירת הנופש דירת מגורים הרי שבמכירת דירת המגורים יהא זכאי (בכפוף לתנאים הקבועים בחוק כמובן) לפטור ממס שבח. ולעומת זאת אם דירת הנופש היתה “דירה” בהיבט המיסוי הרי שכבר היו בבעלותו שתי דירות והוא לא היה זכאי לפטור במכירת דירת המגורים.
