בעשור האחרון, תופעת השכרת הדירות לטווח קצר באמצעות פלטפורמות דיגיטליות כמו Airbnb צוברת תאוצה משמעותית בישראל. בעוד שהפוטנציאל הכלכלי של השכרה כזו יכול להיות משמעותי עבור בעלי הדירות, חשוב להבין שההיבטים המיסויים של השכרה מסוג זה שונים באופן מהותי הן ממיסוי דירת מגורים רגילה והן ממיסוי עסק סטנדרטי. במאמר זה תסקור עורכת הדין יסמין צח בהרחבה את כל ההיבטים המיסויים והמשפטיים הרלוונטיים להשכרת דירות Airbnb.
תוכן עניינים
מס הכנסה
בניגוד בולט להשכרת דירת מגורים רגילה, שם מעניקה פקודת מס הכנסה פטור ממס על הכנסות משכירות למגורים עד לתקרה של 5,471 שקלים בחודש, השכרת דירה באמצעות Airbnb נחשבת לפעילות עסקית לכל דבר ועניין. משמעות הדבר היא שכל ההכנסות מפעילות זו מתווספות להכנסה החייבת של המשכיר ומחויבות במס בהתאם למדרגות המס האישיות שלו. יש לכך מספר סיבות משמעותיות. ראשית, בניגוד להשכרה רגילה, בעל הדירה הוא זה שנושא בכל התשלומים השוטפים כמו ועד בית, חשבונות חשמל, מים, גז וארנונה. שנית, בעל הדירה אחראי על תחזוקתה השוטפת של הדירה, כולל ניקיון לפני כל אורח, אספקת מגבות, כלים ורהיטים, ודאגה לתחזוקה שוטפת. שלישית, מדובר בפעילות הדורשת טיפול והתעסקות שוטפת וקבועה, בניגוד להשכרה ארוכת טווח.
המשמעויות המעשיות של סיווג זה משמעותיות ביותר. לדוגמה, אם הכנסתו החודשית הממוצעת של בעל הדירה עומדת על 21,500 שקלים, שיעור המס השולי שלו יעמוד על 31%. אולם בתוספת ההכנסות מהשכרת דירת Airbnb, הוא עשוי לטפס למדרגת המס הבאה, המתחילה בהכנסה חודשית ממוצעת של 21,711 שקלים, שם חבות המס עומדת על 35%. עם זאת, יתרון משמעותי של סיווג ההכנסה כעסקית הוא האפשרות לנכות הוצאות רבות מההכנסה החייבת. כך למשל, בעל דירה שהכניס לאורך השנה 120 אלף שקלים מהשכרת הדירה, אך הוציא 50 אלף שקלים על תחזוקה, ניקיון, ציוד, חשבונות שוטפים ופרסום, יחויב במס רק על 70 אלף שקלים, שכן מס הכנסה ממסה רווחים ולא הכנסות גולמיות.
ארנונה
נושא הארנונה בהקשר של דירות Airbnb מורכב במיוחד ומשתנה בין רשויות מקומיות שונות. הארנונה לעסקים בישראל גבוהה משמעותית מארנונה למגורים, וזאת מכיוון שהארנונה למגורים מוגבלת בצווים של משרד הפנים, בעוד שההגבלות על ארנונה לעסקים מצומצמות הרבה יותר. בעוד שבהשכרה רגילה למגורים השוכר משלם ארנונה בתעריף מגורים רגיל, בהשכרה לטווח קצר המצב מורכב יותר.
לדוגמה, בתל אביב, העירייה מדברת מזה שנים על כוונתה לקבוע תעריפי ארנונה ייחודיים לדירות המושכרות דרך Airbnb. הרציונל מאחורי תעריפים גבוהים יותר נעוץ בעובדה שדירות המושכרות לטווח קצר מייצרות עומס משמעותי יותר על תשתיות עירוניות ושירותים מוניציפליים בהשוואה לדירות מגורים רגילות. בשכירות רגילה, הצריכה של שירותים ציבוריים נמוכה יחסית שכן היא מתפרסת על פני תקופה ארוכה, בעוד שבשכירות קצרת טווח הצרכים גדלים משמעותית. לכן, חיוני לבדוק מול העירייה הספציפית מה מדיניות הארנונה שלה לגבי דירות המושכרות לטווח קצר טרם תחילת הפעילות.
מע"מ
סוגיית המע”מ בהשכרת דירות Airbnb נחשבת מורכבת במיוחד. ככלל, מאחר שמדובר בפעילות עסקית, היא חייבת במע”מ בשיעור מלא, העומד כיום על 17%. המשמעות היא שבעלי הדירות נדרשים להירשם כעוסק מורשה ולהגיש דוחות מע”מ תקופתיים. כאשר מחיר השכירות עומד על 100 שקלים, למשל, המחיר למעשה כולל מע”מ, כך שהמחיר האמיתי הוא כ-85 שקלים והמע”מ הוא 15 שקלים.
עם זאת, קיים פתח מעניין בחוק מע”מ, המעניק פטור ממע”מ ללינת תיירים בבית מלון. השאלה המרכזית היא האם דירת Airbnb יכולה להיחשב כ”בית מלון” לצורך הפטור. התשובה לכך מורכבת ותלויה במספר גורמים משמעותיים: גודל הדירה והיקף האירוח האפשרי בה, תדירות ההשכרה, אופי השירותים הניתנים, והאם מדובר בהשכרה קבועה או מזדמנת. למשל, דירה המיועדת לזוג בלבד תתקשה מאוד להיחשב כבית מלון. כמו כן, השכרה רק בחגים או סופי שבוע לא תיחשב כמקום שבו “מלינים בדרך כלל בתמורה”. מנגד, דירה המוצעת להשכרה באופן קבוע ומתאימה לאכלוס של חמש נפשות ומעלה עשויה לענות על הגדרת בית מלון. חשוב להדגיש שגם אם הדירה תוכר כבית מלון, הפטור יחול רק על הכנסות מתיירים מחו”ל, בעוד שכל ההכנסות מישראלים יחויבו במע”מ מלא.
מס שבח
השכרת דירה באמצעות Airbnb עלולה להשפיע באופן דרמטי על חבות מס השבח בעת מכירת הנכס. הסיבה המרכזית לכך היא שהשימוש העסקי בדירה עשוי לשלול את הגדרתה כ”דירת מגורים מזכה”. בעת הדיווח לרשויות המס על מכירת הדירה, יש לדווח האם הדירה שימשה לעסק. אם אכן שימשה לעסק, היא לא תיחשב לדירת מגורים מזכה, ועל כן תקום חובת תשלום מס שבח מלא, ובמקרים מסוימים אף חובת תשלום מס הכנסה.
עם זאת, המצב אינו בהכרח חד משמעי. במקרים רבים ניתן למצוא פתרונות ודרכים להקל את נטל המס. למשל, כאשר רק חלק מהדירה משמש להשכרת Airbnb, או כאשר הדירה שימשה בעבר לשכירות קצרת טווח אך כעת משמשת למגורים רגילים, ייתכן שניתן יהיה ליהנות מפטור לינארי או מפטור חלקי אחר ממס שבח.
כדאי להכיר
לאחרונה התעוררה שאלת מיסוי דירות Airbnb בעניינו של לא אחר מהזמר ישי ריבו. במוקד המחלוקת ניצבה שאלה מהותית בעולם המיסוי: כיצד יש לסווג דירות שנרכשו מלכתחילה במטרה מוצהרת להשכירן לתיירים באמצעות פלטפורמות כמו Airbnb? אם יש לראות בהן “דירות מגורים” או שמא “זכות אחרת במקרקעין”? להבחנה זו השלכות כלכליות משמעותיות, שכן שיעור מס הרכישה על דירת מגורים שנייה עומד על 8%, בעוד שרכישת זכות אחרת במקרקעין מחויבת במס מופחת של 6% בלבד.
המקרה של ריבו העלה לדיון שני מבחנים מרכזיים המשמשים את רשויות המס בבואן לסווג נכסי מקרקעין. המבחן הראשון, “המבחן האובייקטיבי”, מתמקד במאפיינים הפיזיים של הדירה – האם היא כוללת את כל המתקנים האופייניים לדירת מגורים כמו מטבח, חדר אמבטיה ושירותים. המבחן השני, “המבחן הסובייקטיבי”, בוחן את כוונותיו של הרוכש בעת הרכישה – האם התכוון להשתמש בדירה למגורים או לייעד אותה לשימוש אחר.
טענתו המרכזית של ריבו הייתה מעניינת במיוחד. הוא הסביר כי רכש מספר דירות קטנות במתחם אחד, כולן בנות שני חדרים, בסטנדרט בנייה גבוה, במטרה מוצהרת וברורה להשכירן לתיירים בלבד. הדירות תוכננו מראש להיות מרוהטות ומאובזרות באופן המותאם במיוחד לשימוש תיירותי קצר טווח, עם ריהוט ייעודי וציוד שנועד לשרת אורחים מזדמנים ולא דיירי קבע. לטענתו, עובדות אלו מעידות בבירור כי אין מדובר בדירות מגורים במובן המסורתי של המונח.
המקרה מעלה שאלות מהותיות לגבי אופן הסיווג של נכסים בעידן החדש של כלכלת השיתוף. האם העובדה שדירה משמשת באופן קבוע להשכרה לטווח קצר משנה את מהותה? האם כוונת הרוכש בעת הרכישה צריכה להיות השיקול המכריע בקביעת אופי הנכס? שאלות אלו הופכות משמעותיות יותר ויותר ככל שתופעת ההשכרה לטווח קצר הולכת ומתרחבת בישראל.
כדאי להכיר 2
נכון למועד כתיבת מאמר זה עומדות ותלויות תביעות רבות של בעלי דירות כנגד מחזיקי דירות אחרים המשכירים את דירותיהם לתקופות קצרות על בסיס יומי.
כך למשל לאחרונה (נובמבר 2024) פסק דינו של השופט זלר במסגרת בקשה בוועדה לתכנון חדרה נגד בני הזוג ג’ונאס – שם קבע השופט כי השימוש להשכרה קצרת אינו בגדר שימוש חורג (חריגה מהוראות התב”ע) ובלתי חוקי.
האם יש הבדל במס רכישה בין השכרת דירה לטווח קצר (Airbnb) לבין השכרה ארוכת טווח?
לאור פסיקת רשויות המס בעניין ישי ריבו, קיימת אפשרות לטעון כי דירה הנרכשת מלכתחילה לצורך השכרה לטווח קצר תחויב במס רכישה מופחת של 6% כ”זכות אחרת במקרקעין”, לעומת 8% על דירת מגורים שנייה המיועדת להשכרה ארוכת טווח.
האם ישנן הטבות מס לבעלי דירות Airbnb?
בעוד שהשכרת דירת Airbnb נחשבת לעסק ואינה נהנית מהפטור ממס הכנסה הניתן להשכרה ארוכת טווח, היתרון העיקרי הוא האפשרות לנכות מההכנסה החייבת הוצאות רבות כגון ארנונה, חשמל, מים, אינטרנט, ניקיון, תחזוקה, ריהוט וציוד.
האם יש חבות מס שבח על דירה לטווח קצר (Airbnb)?
מאחר שדירת Airbnb נחשבת לעסק, היא עלולה לאבד את מעמדה כ”דירת מגורים מזכה” ולכן בעת מכירתה תחול חבות מס שבח מלאה, ללא האפשרות ליהנות מהפטור הניתן במכירת דירת מגורים, אלא אם כן מדובר בשימוש חלקי או זמני בלבד בדירה להשכרה לטווח קצר.
