מה ההגדרה ל"דירת מגורים" שבסעיף 49ב(2) לעניין מכירתה בפטור ממס שבח?

סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין מגדיר- "דירת מגורים" – דירה או חלק מדירה, שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד, ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה, למעט דירה המהווה מלאי עסקי לענין מס הכנסה.

 

לאורך שנים בחנו בתי משפט את המושג "לפי טיבה" וניסו להגדיר מבחן אשר ינחה את בתי המשפט האם הדירה הנמכרת לפי טיבה מיועדת למגורים.

 

בעבר המבחן היה מבחן פיזי– ובתי משפט בחנו האם לדירה האביזרים הדרושים לצורך התגוררות בה כגון שירותים, מטבח..

בשלב מאוחר יותר בתי משפט עברו למבחן כלכלי ובחנו היכן ההשקעה הכלכלית גדולה יותר? האם בהריסת הדירה או שמא בשיפוצה, וקבע כלל לפיו ככל ובשיפוץ סביר בזמן סביר ניתן להכשירה מגורים אזי זו דירה מגורים. כך למשל אפילו דירה נטושה במצב פיזי קשה נחשבה דירת מגורים   פס"ד אסתר מנו 20028-12-14  שניתן בתאריך 11/6/18.

 

בפסיקה האחרונה שדנה בהגדרה המבחן הפך להיות מבחן תכנוני והייעוד של הדירה עפ"י היתר הבניה הוא שקובע אם זו דירה. במצב דברים זה הרי שדירות מגורים רבות שעפ"י היתר הבניה שלהן אינן בייעוד למגורים למשל מחסן שהוסב למגורים (מסוג המגורים הנפוץ בתל אביב).

 

עליזה גבאי (וע' 44579-08-14) 

דוד גיא (רע' 34508-17 מיום 12.8.19) 

 

בפרשת שינל ומרינה שטיין (וע' 17־03־52894) שניתן ב 19/11/2019 שוב נסוג בית משפט מהבחן התכנוני.  

(דירה בקומת קרקע בתל אביב אשר חרף העובדה כי על פי היתר הבנייה ייעודה למחסן נכנסה תחת הגדרת "דירת מגורים"). 

 

לאור חוסר האחידות בפסיקת בית המשפט,  ממליצה לכל מי מכם אשר עתיד למכור דירה לוודא כי הדירה עפ"י ייעודה התכנוני עפ"י היתר הבניה הינה דירת מגורים, שאחרת עלול לחוב במס שבח.

16 נובמבר, 2020

עורכת דין יסמין צח - נדלן ומיסוי מקרקעין

נעים מאוד, אני יסמין

ליצירת קשר: