הניכויים רלוונטיים במצב בו אתה המוכר חב במס שבח- כלומר זו איננה מכירה של דירת מגורים מזכה תחת אחד מהפטורים שהחוק מעניק. להרחבה על מס שבח
הניכויים שמפורטים מטה מתווספים לשווי הרכישה מגדילים אותו וכתוצאה מקטינים את השבח, ולכן כדאי בעת חישוב מס השבח להציג כמה שיותר אסמכתאות לניכויים.
במקרה שלא נשמרו קבלות ניתן לבקש ממיסוי מקרקעין (מס"ק) להכיר בניכויים באמצעות הערכת שמאי, אך בעקבות כניסתו לתוקף של חוק הלבנת הון ב1.1.2019 נטיית מס"ק היא לא לקבל ניכויים להוצאות ששולמו לאחר תאריך זה.
דוגמאות של ניכויים המקטינים תשלום מס שבח:
(יכולות להיות הוצאות נוספות שלא ברשימה שניתן לבחון באם ניתן לנכות אותם)
- הוצאות שהשביחו את הנכס למשל שיפוץ או הוספת מרפסת
- שכר טרחת עורך דין במכירה וברכישה
- שכר טרחת שמאי
- דמי תיווך ששולמו במכירה או ברכישה
- מס רכישה ששולם ברכישה
- מס מכירה ששולם במכירה
- היטל השבחה
- תשלומי ריבית ריאלית של המשכנתא
- גם ניכוי הפסד הון ששניתן באמצעות סעיף 92 לפקודת מס הכנסה לקזז. למשל הפסד במכירת קרקע. (נמכרה בשווי נמוך מהרכישה) או מכירת נייר ערך בשווי נמוך.
סעיף 39 ניכויים להפחתת מס השבח
ריבית ריאלית של משכנתא כניכוי הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס’ 16/2003. אבל !!! אם מדובר במכירת דירה שהושכרה שדווחה במסלול פטור מלא או במסלול מס מופחת – לא יותרו ניכויים בתקופה שהושכרה ובכלל זאת הוצאות מימון. רק הוצאות הוניות והוצאות מימון שלא הותרו אצל פקיד השומה, אם משום שהוצאו לפני שהנכס שימש בייצור הכנסה ואם משום שנזקפו לעלות הנכס ולא הופחתו במלואן, יותרו במכירת הנכס במס שבח.
לפי תוספת מספר 1 להוראה מספר 3 : “הצהרת הון –אסמכתא על הוצאה להשבחה”
שבהוראת ביצוע 28/87 מס שבח מיום 16/01/2025
נקודת המוצא כי מ 2014 נדרשת חשבונית מס קבלה כדי להכיר בהוצאות.
בהיעדר אסמכתאות לתיעוד עלויות הבניה אותן מבקש נישום שיכירו לו כניכוי לפי סעיף 39
יפעלו בשתי הדרכים הבאות:
- ככל והנישום מרים את נטל ההוכחה דהיינו יש בידיו את הסכם העבודה הכולל את התמורה בגין העבודות ותיעוד תשלומים או כל מסמך אחר שמעיד כי הוא שהוציא את ההוצאה על בנית הדירה הנמכרת ונותן שירותי הבניה ידוע, יפעל המפקח כדלהלן: ככל והבניה נעשתה לפני 1/1/2014 , יותר בניכוי סכום ההוצאה כפי שהתבקש בשומה העצמית.
ככל והבניה נעשתה מיום 1/1/2014 ואילך, יותר בניכוי סכום ההוצאה כפי שהתבקש בשומה העצמית אך ללא מע”מ וללא רווח קבלני בשיעור 15%
- ככל והנישום אינו עומד בנטל ההוכחה, ובביקור בדירה תעד המפקח עבודות בניה והעריך את שנת ביצוע העבודות, יפעל המפקח כדלהלן:
ככל והבניה נעשתה לפני 1/1/2014 , יותר בניכוי ככלל, סכום עלויות הבניה לפי שנת הבניה המוערכת על בסיס מחירון ואומדנים מקובלים בענף הבניה )להלן: המחירון( וזאת ללא מע”מ וללא רווח קבלני בשיעור 15% .) באפשרות המפקח, לדרוש מהמוכר במקרים חריגים להמציא אישור רו”ח כי ההוצאה לא נדרשה ולא תידרש כהוצאה בהתאם לפקודת מס הכנסה או במכירת נכס אחר וזאת כתנאי להתרת ההוצאה.
ככל ובמקרים אלו לא יומצא האישור, יותרו בניכוי רק 2/3 מההוצאות כאמור.
טיפ מיסמין:
ביחס למכירת דירת מגורים שאיננה פטורה ממס שבח והושכרה הרי שביחס לתקופת השכרת הדירה , ולא משנה באיזה מסלול דווחו הכנסות השכירות למס הכנס מסלול פטור/ מסלול חלקי/ מסלול מלא הרי שעמדת רשות המיסים כי יש לנכות פחת מכל ניכוי וניכוי. הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס’ 2007/5.
