הגדרת דירת מגורים במיסוי מקרקעין

חוק מיסוי מקרקעין מקנה פטור ממס שבח במכירת דירה למה שמוגדר בתור דירת מגורים מזכה. כדי להבין האם אנו עומדים בתנאי הפטור, עלינו להבין מהי ההגדרה בחוק עבור "דירת מגורים" ומהי ההגדרה עבור "מזכה". 

כמו כן, כדאי להכיר את ההבדל בהגדרה עבור מס שבח ועבור מס רכישה.

דירת מגורים

הגדרה ומשמעות של דירת מגורים

סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין מגדיר- דירת מגורים בתור דירה או חלק מדירה, שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד, ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה, למעט דירה המהווה מלאי עסקי לענין מס הכנסה.

לאורך שנים בחנו בתי משפט את המושג "לפי טיבה" וניסו להגדיר מבחן אשר ינחה את בתי המשפט האם הדירה הנמכרת לפי טיבה מיועדת למגורים. 

  • המבחן הפיזי: בעבר המבחן היה מבחן פיזי ובתי משפט בחנו האם לדירה האביזרים הדרושים לצורך התגוררות בה כגון שירותים, מטבח…
  • המבחן הכלכלי: בשלב מאוחר יותר בתי משפט עברו למבחן כלכלי ובחנו היכן ההשקעה הכלכלית גדולה יותר? האם בהריסת הדירה או שמא בשיפוצה, וקבע כלל לפיו ככל ובשיפוץ סביר בזמן סביר ניתן להכשירה למגורים היא תחשב בתור דירת מגורים. כך למשל אפילו דירה נטושה במצב פיזי קשה ענתה להגדרה זו.
    • אסתר מנו (וע' 20028-12-14 מיום 11.6.18)
  • המבחן התכנוני: בפסיקה האחרונה שדנה בהגדרה המבחן הפך להיות מבחן תכנוני והייעוד של הדירה עפ"י היתר הבניה הוא שקובע אם זו דירה. במצב דברים זה הרי שדירות מגורים רבות שעפ"י היתר הבניה שלהן אינן בייעוד למגורים למשל מחסן שהוסב למגורים (מסוג המגורים הנפוץ בתל אביב).
    • עליזה גבאי (וע' 44579-08-14)
    • דוד גיא (רע' 34508-17 מיום 12.8.19)

בפרשת שינל ומרינה שטיין (וע' 17־03־52894 מיום 19.11.19) שוב נסוג בית משפט מהמבחן התכנוני: במקרה זה
דירה בקומת קרקע בתל אביב אשר חרף העובדה כי על פי היתר הבנייה ייעודה למחסן, נכנסה תחת ההגדרה. 

המלצה:

לאור חוסר האחידות בפסיקת בית המשפט,  המלצתי היא לכל מי שעתיד למכור דירה לוודא כי עפ"י ייעודה התכנוני בהיתר הבניה היא דירת מגורים, שאחרת עלול לחוב במס שבח בגין המכירה

משמעות המונח דירת מגורים מזכה

סעיף 49(א) לחוק מיסוי מקרקעין מגדיר בתור דירת מגורים מזכה, דירה ששימשה בעיקרה למגורים לפחות באחת משתי התקופות להלן:

(1)   ארבע חמישיות מהתקופה שבשלה מחושב השבח;

(2)   ארבע השנים שקדמו למכירתה;

כדאי לדעת:

גם אם לא נעשה שימוש בדירה למשך תקופה, או אם הדירה שימשה תקופה לפעולות חינוך (לרבות פעוטון או דת), תקופה זו "תיחשב" כתקופה שבה שימשה הדירה למגורים.

כדאי לדעת:

הגדרת "דירת מגורים" לעניין מס רכישה שונה מזו של מס שבח.

הגדרת דירת מגורים למס רכישה

סעיף 9(ג) לחוק מיסוי מקרקעין מגדיר דירת מגורים כאחת מאלה:

  1. דירה המשמשת או המיועדת לשמש למגורים, ובדירה שבנייתה טרם נסתיימה, למעט דירה שאין עמה התחייבות מצד המוכר לסיים את הבניה.
  2. זכות במקרקעין שנמכרה לקבוצת רכישה לגבי נכס שהוא דירה המיועדת לשמש למגורים.

ליצירת קשר

פס מוזהב

השאירו פרטים ואנו ניצור עמכם קשר:

פס מוזהב

אולי יעניין אותך לקרוא על:

מס רכישה

מס רכישה

מה זה מס רכישה? מס רכישה הוא מס המשולם למשרד האוצר, אותו משלם מי שקונה זכות במקרקעין. מס זה בנוי על בסיס מדרגות: ככל שהדירה

קרא עוד »
מס שבח

מס שבח

מה זה מס שבח מקרקעין? ​ מס שבח מקרקעין הוא מס על רווחים מנכסי מקרקעין ועל מניות באיגוד מקרקעין, אותו משלם מי שמוכר זכות במקרקעין.

קרא עוד »

10 ספטמבר, 2021

עו"ד יסמין צח - עורך דין נדל"ן

נעים מאוד, אני יסמין

ליצירת קשר: