מהו פחת?

פחת הוא אחד הפרמטרים שמשפיעים על שווי הרכישה של מבנה, לצורך חישוב מס שבח במועד המכירה. בעוד שניכויים לפי סעיפים 39 ו-39א מעלים את שווי הרכישה ולמעשה מקטינים את השבח, ניכוי פחת עושה פעולה הפוכה ולמעשה מקטין את שווי הרכישה ומגדיל את סכום מס שבח שישולם.

 

פחת

מתי יחושב פחת על נכס?

במכירת מבנה שאיננו פטור ממס שבח, המוכרים נדרשים להגיש שומה עצמית.  בזמן חישוב מס השבח המשוער לתשלום על המוכרים לציין האם הדירה הנמכרת הושכרה, ואם כן באילו תקופות.

למה חשוב לציין זאת? כי מבחינת מיסוי מקרקעין ההנחה היא שאם זו איננה דירתם היחידה וכתובת מגוריהם איננה בכתובת הדירה הנמכרת, הדירה הושכרה על ידם החל מהיום היום הראשון בבעלותם ועד ליום המכירה.

 סעיף 47 לחוק מיסוי מקרקעין מגדיר פחת בתור הסכומים הניתנים לניכוי לגבי מקרקעין לפי סעיף 21 לפקודת מס הכנסה, בצירוף הסכומים שהופחתו מהמחיר המקורי שלהם לענין מס הכנסה.

איך מתבטאת ההשפעה על תשלום מס שבח?

במהלך השנים בהם השכירו את הדירה בעליה בחרו במסלול שהתאים להם במס הכנסה:

  • מסלול 1– פטור ממס עד סכום של 5,100  ₪ דמי שכירות. (הסכום מעודכן עד לתום שנת 2020)
  • מסלול 2– 10% מס
  • מסלול 3– מסלול רגיל

רוב בעלי הדירות נמצאים במסלול הפטור ממס הכנסה, אך יש להתייחס לנושא הפחת גם אם נמצאים באחד משני המסלולים האחרים.  

דוגמה לחישוב פחת לצורכי מס שבח:

דירת מגורים נרכשה ב- 3000 ₪. הושכרה למגורים כך שדמי השכירות היו פטורים ממס הכנסה. כעבור 5 שנים מעוניין הבעלים למכור אותה ב 4000 ₪. במצב דברים רגיל השבח שצמח הינו 1000 ₪. אבל יש לנכות משווי הרכישה את הפחת.

5 (שנים של שכירות) כפול 3,000 ₪ (שווי הרכישה) כפול 2%= 300

300 זה הפחת ואותו יש להחסיר משווי הרכישה.

שווי הרכישה כעת הינו 2,700 ₪ וכתוצאה השבח כעת 1,300 ₪ ולא 1,000 ₪.

כלומר השווי רכישה כעת עומד לא על 3,000 אלא על 2,680 ₪.
תשלום מס שבח כעת עומד על 820 ₪ (ולא על 500 ₪).

מה הרציונל?

הרציונל העומד מאחורי עמדת רשות המיסים הוא שהטבת המס במסלול הפטור כוללת בתוכה גם את ניכוי הפחת. 

כלומר, הנישום לא ייהנה פעמיים: פעם אחת בעת החלת תקנות מס הכנסה (שיעור פחת על דירה מושכרת למגורים) התשמ"ט – 1989 (להלן – תקנות פחת לדירה מושכרת למגורים) ופעם שניה על פי תקנות מס הכנסה (פחת) 1941 (להלן – תקנות הפחת), היות והזכאות לפחת מגולמת בפטור ממס.

חשוב לדעת לגבי פחת:

  1. על פי עמדת מנהל מס שבח, בדירה שנמצא כי שימשה להשכרה אין להתיר בחישוב השבח ניכויים ביחס שבין התקופה שבה הדירה הושכרה לעומת כלל תקופת חיי הדירה בבעלות המוכר. כלומר לא רק שיש לנכות משווי הרכישה פחת, אלא גם אותם ניכויים שהיו אמורים לסייע לנו בהפחתת מס שבח לא מותרים ביחס לתקופת ההשכרה.  
  2. פחת רלוונטי רק לבניין ולא למכירת קרקע. עדכון אפריל 2021 אושרה הגשת תביעה ייצוגית נגד רשות המיסים בגין ניכוי פחת באופן לא חוקי. המשמעות היא כי בית המשפט מצא בסיס לטענת התובעים וכדאי לעקוב אחר החלטתו בנושא.
פס מוזהב

עוד על מס שבח וניכוייו בבלוג

בבלוג תמצאו מאמרים נוספים ומדריכים העוסקים בנושאים שונים סביב מכירת דירה: סוגיות מיסוי כגון מס שבח, ניכויים מותרים ועוד. 

מס שבח

מס שבח

מה זה מס שבח מקרקעין? ​ מס שבח מקרקעין הוא מס על רווחים מנכסי מקרקעין ועל מניות באיגוד מקרקעין, אותו משלם מי שמוכר זכות במקרקעין.

קרא עוד »

13 אוקטובר, 2021

עו"ד יסמין צח - עורך דין נדל"ן

נעים מאוד, אני יסמין

ליצירת קשר: