פחת הוא אחד הפרמטרים שמשפיעים על שווי הרכישה של מבנה, לצורך חישוב מס שבח במועד המכירה. בעוד שניכויים לפי סעיפים 39 ו-39א מעלים את שווי הרכישה ולמעשה מקטינים את השבח, ניכוי פחת עושה פעולה הפוכה ולמעשה מקטין את שווי הרכישה ומגדיל את סכום מס שבח שישולם.
מתי יחושב פחת על נכס?
במכירת נכס מסחרי וביחס לדירת מגורים שהושכרה ובמסגרת המכירה איננה פטורה מתשלום מס שבח. ככל ומדובר בדירת מגורים תידרשו במסגרת הדיווח על המכירה למיסוי מקרקעין לציין באילו תקופות הדירה הושכרה.
איך מתבטאת ההשפעה על תשלום מס שבח?
במהלך השנים בהם השכירו את הדירה בעליה בחרו במסלול שהתאים להם במס הכנסה:
- מסלול 1– פטור ממס עד סכום של 5,100 ₪ דמי שכירות. (הסכום מעודכן עד לתום שנת 2020)
- מסלול 2– 10% מס
- מסלול 3– מסלול רגיל
רוב בעלי הדירות נמצאים במסלול הפטור ממס הכנסה, אך יש להתייחס לנושא הפחת אפילו אם אתם במסלול הפטור.
דוגמה לחישוב פחת לצורכי מס שבח:
דירת מגורים נרכשה ב- 3000 ₪. הושכרה למגורים כך שדמי השכירות היו פטורים ממס הכנסה. כעבור 5 שנים מעוניין הבעלים למכור אותה ב 4000 ₪. במצב דברים רגיל השבח שצמח הינו 1000 ₪. אבל יש לנכות משווי הרכישה את הפחת.
5 (שנים של שכירות) כפול 3,000 ₪ (שווי הרכישה) כפול 2%= 300
300 זה הפחת ואותו יש להחסיר משווי הרכישה.
שווי הרכישה כעת הינו 2,700 ₪ וכתוצאה השבח כעת 1,300 ₪ ולא 1,000 ₪.
כלומר השווי רכישה כעת עומד לא על 3,000 אלא על 2,680 ₪.
תשלום מס שבח כעת עומד על 820 ₪ (ולא על 500 ₪).
מה הרציונל?
עמדת רשות המיסים היא שבין אם ניכית פחת במס הכנסה ובין שלא הרי שיכולת, ומאחר והפחת במס הכנסה מהווה הטבה (מקטין מס) הרי שלא ניתן להינות פעמיים מהטבה ובמסגרת מכירת דירה שהושכרה והחייבת במס יש לנכות פחת.
חשוב לדעת לגבי פחת:
- על פי עמדת מנהל מס שבח, בדירה שנמצא כי שימשה להשכרה אין להתיר בחישוב השבח ניכויים ביחס שבין התקופה שבה הדירה הושכרה לעומת כלל תקופת חיי הדירה בבעלות המוכר. כלומר לא רק שיש לנכות משווי הרכישה פחת, אלא גם אותם ניכויים שהיו אמורים לסייע לנו בהפחתת מס שבח לא מותרים ביחס לתקופת ההשכרה.
לפי הוראת ביצוע של מיסוי מקרקעין מספר 5/2007 מי שהיה במסלול פטור במס הכנסה ינוכה פחת רק מפברואר 2007 אפילו אם הדירה הושכרה לפני כן וזאת לאור הלכת וימן.
וכדאי לדעת כי כרגע עומדת עתירה בענין זה בפני בית משפט וכדאי לעקוב מאחר ועצם אישור בית משפט את הדיון בעתירה יש בה כדי להצביע על כך שיש טעם בטענה כי לגבי המסלול הפטור אין מקום לפחת במסגרת תחשיב השבח.
עוד על מס שבח וניכוייו בבלוג
בבלוג תמצאו מאמרים נוספים ומדריכים העוסקים בנושאים שונים סביב מכירת דירה: סוגיות מיסוי כגון מס שבח, ניכויים מותרים ועוד.
פטור ממס שבח
תוכן עניינים מס שבח מקרקעין מס שבח מקרקעין הוא מס על רווחים מנכסי מקרקעין ועל מניות באיגוד מקרקעין, אותו משלם מי שמוכר זכות במקרקעין. שיעורי
מס שבח על זכויות בנייה (מעודכן ל-2024)
אני מוכר את דירתי בפטור ממס שבח בהיותה דירתי היחידה אך שווי הדירה מושפע מזכויות בנייה. האם עליי לשלם מס שבח בגין זכויות הבנייה?
מה הניכויים המותרים עפ”י חוק? מהם ניכויים לפי סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין?
הניכויים רלוונטיים במצב בו אתה המוכר חב במס שבח- כלומר זו איננה מכירה של דירת מגורים מזכה תחת אחד מהפטורים שהחוק מעניק. להרחבה על מס
איך מקבלים פטור ממס שבח לתושב חוץ במכירת דירה יחידה?
אני תושב חוץ וברצוני למכור את דירתי היחידה שבישראל. האם בתור תושב חוץ אוכל לקבל פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה? מתי יינתן פטור ממס
