מס שבח על זכויות בנייה (מעודכן ל-2023)

23 ינואר, 2024

האם עליי לשלם מס שבח על זכויות בנייה, גם אם אני זכאי לפטור ממס שבח?

לרוב זכויות הבנייה אינן פטורות ממס שבח, גם במקרה בו מכירת דירה פטורה ממס שבח עבור: 

מס שבח על זכויות בנייה

כדאי לדעת:

  • במכירה של זכויות בניה העומדת בתנאי סעיף 49ז (א)(1) לחוק מיסוי מקרקעין יכול להיות שגם זכויות הבניה תהיינה פטורות.
  • כדאי גם לדעת כי לפי הוראת ביצוע לגבי זכויות בניה זניחות – ששיטחן של הזב”ן לא עולה על 10% משטח דירת המגורים או שווי הנמוך מ 100,000 ₪ לפי הנמוך מבינהם, פטורות ממס – הוראת ביצוע 6/98 מפברואר 1998.
תוכן עניינים

איך מדווחים על זכויות בנייה למיסוי מקרקעין?

לרוב מי שמוכר דירה ששוויה מושפע מזכויות בניה מודע לכך. בדרך כלל מדובר בדירות בקומה אחרונה או בבית דו משפחתי. בכל מקרה בעת הדיווח למיסוי מקרקעין תישאלו האם יש לדירה זכויות בנייה.

איך בודקים את שווי זכויות הבניה?

יש להיעזר בשמאי שיעריך את שווי הדירה ללא זכויות הבניה ושווי זכויות הבניה בנפרד.

כדי שכל זכויות הבנייה תהינה פטורות במלואן צריך: 

  1. ששווין יהיה נמוך מכפל שווי הדירה ללא זכויות הבניה.
  2. ובנוסף שכפל שווי הדירה ללא זכויות הבנייה לא יעבור את התקרה של 2,428,100 הנכונה עד לתאריך 15/01/2025 שאז הסכומים מתעדכנים עפ”י חוק.

דוגמה לפטור ממס שבח על זכויות בנייה:

שווי הדירה1,075,000 
שווי הדירה ללא זכויות900,000פטור לחלוטין בתנאי פטור 49ב(2) או 49ב(5) מכיוון ש
נמוך מ- תקרת הפטור העומדת על 5,008,000 ₪ עד ליום 31/12/24 לפטורים שעפ”י פרק חמישי 1
שווי הזכויות175,000נמוך מ- (כפל שווי הדירה ללא הזכויות)
כפל שווי הדירה ללא הזכויות1,800,000נמוך מ– תקרת הפטור של זכויות בניה לפי סעיף 49ז (2,428,100 ש”ח הנכונה עד לתאריך 15/01/2025

⇐ זכויות הבנייה יהיו פטורות במלואן

חשוב לשים לב: הדוגמא מתייחסת למצב בו מבוקש פטור בגין הדירה. מצב בו הדירה איננה פטורה ומחויבת במס לינארי מוטב גם הזבן יהא נתון למס לינארי מוטב.

דוגמה למצב בו ינתן פטור חלקי ממס שבח על זכויות בנייה:

שווי הדירה2,500,000 
שווי הדירה ללא זכויות2,000,000

פטור לחלוטין בתנאי פטור 49ב(2) או 49ב(5) מכיוון ש
נמוך מ- תקרת הפטור העומדת על 5,008,000 ₪ עד ליום 31/12/24 לפטורים שעפ”י פרק חמישי 1

שווי הזכויות500,000נמוך מ- מכפל שווי הדירה ללא זכויות בניה
כפל שווי הדירה ללא הזכויות4,000,000גבוה מ- תקרת הפטור שלזכויות בניה לפי סעיף 49ז (2,428,100 ₪) הנכונה עד לתאריך 15/01/2025

⇐ חישוב זכויות הבנייה:

  1. החלק הפטור ממס מתוך ה- 500,000 מחושב כך: הסכום המהווה את ההפרש שבין תקרת הפטור (2,428,100 ₪) לבין שווי הדירה ללא הזכויות (2,000,000) = 428,100 ש”ח פטור.
  2. יתרת שווי זכויות הבניה (500,000-428,100)= 71,900 ש”ח חייבות במס.
    (שימו לב שאין זה סכום המס שיש לשלם אלא הסכום הנתון לחישוב).

חשוב לשים לב: הדוגמא מתייחסת למצב בו מבוקש פטור בגין הדירה. יתרת השווי של הזבן הנתונה למס (בדוגמא 71,900 ₪ ) תהיה נתונה לחישוב לינארי ישן. מצב בו הדירה איננה פטורה ומחויבת במס לינארי מוטב החישוב לזבן יהא כדלקמן: אין חלק פטור אלא הוא (בדוגמא 428,00 ₪) יהיה נתון למס לינארי מוטב ויתרת שווי הזבן (בדוגמא 71,900) יהא נתון לחישוב לינארי ישן.

דוגמה למצב בו כל זכויות הבנייה חייבות במס:

שווי הדירה4,000,000 
שווי הדירה ללא זכויות3,300,000

פטור לחלוטין בתנאי פטור 49ב(2) או 49ב(5) מכיוון ש
נמוך מ- תקרת הפטור העומדת על 5,008,000 ₪ עד ליום 31/12/24 לפטורים שעפ”י פרק חמישי 1

שווי הזכויות700,000 
כפל שווי הדירה ללא הזכויות6,600,000 

⇐ במצב בו שווי הדירה ללא זכויות הבניה (3,300,000 ₪) גבוה מתקרת הפטור (2,428,100 ₪)  אין בכלל מקום לחישוב וכל זכויות הבניה חייבות במס.

כדאי לדעת:

תקרת הפטור במכירת דירה יחידה לפי סעיף 49ב(2) או במכירת דירה שהתקבלה בירושה לפי סעיף 49ב(5) מוגבל לסכום 5,008,000 ₪ נכון עד ליום 31/12/2024.

החישוב במכירת דירה ששוויה ללא זכויות הבנייה עובר את תקרת הפטור הזו מורכב יותר, ומומלץ להתייעץ עם עו”ד מיסוי מקרקעין על מנת לבצעו. 

ליצירת קשר

פס מוזהב

השאירו פרטים ואנו ניצור עמכם קשר:

פס מוזהב

אולי יעניין אותך לקרוא על:

מס שבח

פטור ממס שבח

תוכן עניינים מס שבח מקרקעין מס שבח מקרקעין הוא מס על רווחים מנכסי מקרקעין ועל מניות באיגוד מקרקעין, אותו משלם מי שמוכר זכות במקרקעין. שיעורי

קרא עוד »

נעים מאוד, אני יסמין

ליצירת קשר: