מס שבח על זכויות בנייה

האם עליי לשלם מס שבח על זכויות בנייה, גם אם אני זכאי לפטור ממס שבח?

גם במקרה בו מכירת דירה פטורה ממס שבח עבור: 

לרוב זכויות הבנייה אינן פטורות ממס שבח.

מס שבח על זכויות בנייה

כדאי לדעת:

במכירה של זכויות בניה העומדת בתנאי סעיף 49ז (א)(1) לחוק מיסוי מקרקעין יכול להיות שגם זכויות הבניה תהיינה פטורות. ככל ששווי זכויות הבנייה זניח יותר ביחס לשווי הדירה ללא הזכויות יש סיכוי גדול יותר שזכויות הבניה תהיינה פטורות.

איך מדווחים על זכויות בנייה למיסוי מקרקעין?

לרוב מי שמוכר דירה ששוויה מושפע מזכויות בניה מודע לכך. בדרך כלל מדובר בדירות בקומה אחרונה או בבית דו משפחתי. בכל מקרה בעת הדיווח למיסוי מקרקעין תישאלו האם יש לדירה זכויות בנייה.

איך בודקים את שווי זכויות הבניה?

יש להיעזר בשמאי שיעריך את שווי הדירה ללא זכויות הבניה ושווי זכויות הבניה בנפרד.

כדי שכל זכויות הבנייה תהינה פטורות במלואן צריך: 

  1. ששווין יהיה נמוך מכפל שווי הדירה ללא זכויות הבניה
  2. ובנוסף שכפל שווי הדירה ללא זכויות הבנייה לא יעבור את התקרה של 2,140,600 ש"ח הנכונה עד לתאריך 15/01/2021 שאז הסכומים מתעדכנים עפ"י חוק.

דוגמה לפטור ממס שבח על זכויות בנייה:

שווי הדירה1,075,000 
שווי הדירה ללא זכויות900,000פטור 
>
2,140,600 (תקרת הפטור)
שווי הזכויות175,000< 1,800,000 (כפל שווי הדירה ללא הזכויות)
כפל שווי הדירה ללא הזכויות1,800,000< 2,140,600 (תקרת הפטור)

⇐ זכויות הבנייה יהיו פטורות במלואן

דוגמה למצב בו ינתן פטור חלקי ממס שבח על זכויות בנייה:

שווי הדירה2,500,000 
שווי הדירה ללא זכויות2,000,000פטור
>
2,140,600 (תקרת הפטור)
שווי הזכויות500,000< 4,000,000 (כפל שווי הדירה ללא הזכויות)
כפל שווי הדירה ללא הזכויות4,000,000> 2,140,600 (תקרת הפטור)

⇐ חישוב זכויות הבנייה:

  1. הסכום המהווה את ההפרש שבין תקרת הפטור (2,140,600) לבין שווי הדירה ללא הזכויות (2,000,000) = 140,600 ש"ח פטור.
  2. יתרת שווי זכויות הבניה (500,000-140,600)= 359,400 ש"ח חייב במס.
    (שימו לב שאין זה סכום המס שיש לשלם אלא הסכום הנתון לחישוב).

דוגמה למצב בו כל זכויות הבנייה חייבות במס:

שווי הדירה4,000,000 
שווי הדירה ללא זכויות3,300,000

חייב במס

< 2,140,600 (תקרת הפטור)

שווי הזכויות700,000 
כפל שווי הדירה ללא הזכויות4,000,000 

⇐ במצב בו שווי הדירה ללא זכויות הבניה גבוה מתקרת הפטור (2,140,600) אין בכלל מקום לחישוב וכל זכויות הבניה חייבות במס.

כדאי לדעת:

תקרת הפטור במכירת דירה יחידה לפי סעיף 49ב(2) או במכירת דירה שהתקבלה בירושה לפי סעיף 48ב(5) מוגבל לסכום 4,495,000 ש"ח נכון עד ליום 31/12/2021.

החישוב במכירת דירה ששוויה ללא זכויות הבנייה עובר את תקרת הפטור הזו מורכב יותר, ומומלץ להתייעץ עם עו"ד מיסוי מקרקעין על מנת לבצעו. 

ליצירת קשר

פס מוזהב

השאירו פרטים ואנו ניצור עמכם קשר:

פס מוזהב

אולי יעניין אותך לקרוא על:

מס שבח

מס שבח

מה זה מס שבח מקרקעין? ​ מס שבח מקרקעין הוא מס על רווחים מנכסי מקרקעין ועל מניות באיגוד מקרקעין, אותו משלם מי שמוכר זכות במקרקעין.

קרא עוד »

2 אוקטובר, 2021

עו"ד יסמין צח - עורך דין נדל"ן

נעים מאוד, אני יסמין

ליצירת קשר: