תנאים למכירת שתי דירות ללא חבות במס שבח

יש לי 2 דירות ואני רוצה למכור את שתיהן על מנת לרכוש אחת האם ישנה אפשרות למכור את שתיהן בפטור ממס שבח? מה התנאים שבהם אני צריך לעמוד על מנת שאוכל למכור שתי דירות לצורך רכישת דירה אחת (שיפור דיור/ משפרי דיור) לפי סעיף 49ה לחוק ללא חבות במס שבח?

התנאים לשיפור דיור הם:

  1. במועד מכירת הדירה הראשונה ("הדירה הראשונה") יש בבעלותך דירת מגורים אחת נוספת ("הדירה הנוספת").
  2. את הדירה הנוספת עליך למכור תוך 12 חודשים מיום מכירת הדירה הראשונה.
  3. סכום השווי של הדירה הראשונה ושל הדירה הנוספת, יחד, לא עלה על 2,070,000 ש"ח .
  4. עליך לרכוש ב- 12 חודשים לפני מכירת הדירה הנוספת או ב-  12 חודשים לאחר מכירת הדירה הנוספת,  דירת מגורים אחרת בסכום השווה לשלושה רבעים לפחות משווי שתי הדירות יחד ("הדירה החדשה").

כדאי לדעת:

  • סעיף 49 ה(א3) מגדיר את המדרגה הנמוכה – שווי שתי הדירות הנמכרות יחד. עד לתאריך 31.12.22, השווי  עומד על 2,070,000 ₪.
  • סעיף 49 ה(א 1 )מגדיר את המדרגה הגבוהה – השווי המרבי של שתי הדירות. עד לתאריך 31.12.22, הוא עומד על 3,443,000 ₪.
פטור ממס שבח במכירת שתי דירות

חישובים ודוגמאות:

דירה א' שווי- 900,000

דירה ב' שווי – 1,000,000

סכום שווי שתי הדירות הוא 1,900,000 ₪ (נמוך מ- 2,070,000 ₪ )

תרכוש דירה חליפית בשווי לא פחות מ -1,552,500 ₪ (המהווה 3/4 משווי שתי הדירות יחד).


תוכל לפעול לפי הסדר הבא (התאריכים רק להמחשה):

תמכור את הדירה הראשונה ב 1.1.2022.

תרכוש את הדירה החדשה- עד 12 חודשים לפני מכירת הדירה הנוספת.

תמכור את הדירה הנוספת לא יאוחר מיום 31.12.2022 עד 12חודשים מיום מכירת הדירה הראשונה.


אפשרות נוספת:

תמכור את הדירה הראשונה ב 1.1.2022

תמכור את הדירה הנוספת לא יאוחר מיום 31/12/2022-  עד 12חודשים מיום מכירת הדירה הראשונה

תרכוש את הדירה החדשה לא יאוחר מיום 01/01/2023- עד 12 חודשים לאחר מכירת הדירה הנוספת

מצב בו סכום שתי הדירות גבוה מ 2,070,000 ש"ח ("המדרגה הנמוכה")  אך נמוך מ- 3,443,000 ₪ ("המדרגה הגבוהה").

במצב זה: 

  1. תהיה זכאי לפטור ממס שבח במכירת הדירה הראשונה לא באופן  מוחלט אלא –  על סכום השווה  להפרש שבין 2,070,000 ש"ח לבין סכום השווי של הדירה הנוספת.
  2. תמוסה במס שבח ביחס ליתרת סכום השווי של הדירה הראשונה.
  3. תמכור את הדירה הנוספת בפטור מלא ממס שבח.

מצב בו סכום שתי הדירות גבוה מ 2,034,000 ש"ח אך נמוך מ- 3,383,000 ₪

במצב זה: 

  1. תהיה זכאי לפטור ממס שבח במכירת הדירה הראשונה לא באופן  מוחלט אלא –  על סכום השווה  להפרש שבין 2,034,000 ש"ח לבין סכום השווי של הדירה הנוספת.
  2. תמוסה במס שבח ביחס ליתרת סכום השווי של הדירה הראשונה.
  3. תמכור את הדירה הנוספת בפטור מלא ממס שבח.

חישובים ודוגמאות:

שווי דירה ראשונה 1,500,000

שווי דירה הנוספת 1,700,000

סכום שווי שתי הדירות הוא 2,200,000 ₪ גבוה מ- 2,070,000 ₪ ("המדרגה הנמוכה") אך נמוך מ- 3,443,000 ₪("המדרגה הגבוהה").

במכירת הדירה הראשונה תהיה פטור על ההפרש שבין 2,070,000 ₪ ל- 1,700,000 (שווי הדירה הנוספת) כלומר פטור מ – 370,000 ₪ .

תחויב ביחס ליתרה (1,500,000-370,000)- 1,130,000

במכירת הדירה הנוספת תהיה פטור לחלוטין.

שים לב:

    1. מכיוון שכאמור את הפטור המלא תקבל במכירת הדירה הנוספת כדאי למכור תחילה את הדירה עם השבח המינימאלי ולאחר מכן את הדירה הנוספת בפטור מלא של דירה יחידה.
    2. תוכל לרכוש את דירתך החדשה או לאחר שמכרת את שתי הדירות או בפרק הזמן שבין מכירת הדירה הראשונה תוך התחייבות למכור את הדירה הנוספת תוך 12 חודשים מהרכישה.
    3. שים לב שלמרות שלכאורה במועד הרכישה יש עדיין בבעלותך דירה, הרי שבהתחייבותך למכור את הדירה הנוספת תוך 12 חודשים, תוכל לרכוש את הדירה לפי מדרגות מס רכישה לדירה יחידה.

30 ינואר, 2022

עורכת דין יסמין צח - נדלן ומיסוי מקרקעין

נעים מאוד, אני יסמין

ליצירת קשר: