שיתוף ב facebook
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב twitter
שיתוף ב email

דירות מקבלן - רכישת דירה על הנייר:

מדריך רכישת דירה מקבלן

מדריך רכישת דירה מקבלן כולל את השלבים אותם חשוב לבדוק לפני קניית דירה מקבלן ובשלבי ההתקשרות השונים של העסקה.

קניית דירה מקבלן על הנייר מלווה בלא מעט חששות, אבל יש דרכים לשמור עליכם בכל שלב בהסכם.

במדריך זה אנסה לשפוך מעט אור על נקודות מהותיות עבורכם הרוכשים ואתן מסגרת כוללת של ההליך על מנת שתדעו על אילו דברים לשים לב ולהתעכב ומאילו טעויות נפוצות להמנע.

אלו השלבים שצפויים לכם בדרך:

קניית דירה מקבלן - רכישת דירה על הנייר

שלבי קניית דירה מקבלן:

לחיצה כל שלב תוביל להסברים והמלצות לפעולה במהלכו, ולטיפים שיצמצמו טעויות בתהליך רכישת דירה מקבלן.

לפני החתימה על ההסכם:

על מה חשוב לשים דגש בהסכם?

בדיקות מקדימות ברכישת דירה מקבלן

שלב 1:

בדיקות מקדימות

לפני רכישת דירה מקבלן מומלץ לבצע בדיקות מקדימות כדי לצמצם סיכונים. כדאי לבדוק מיהו הקבלן ומה קורה בסביבת הנכס, לדעת מה סטטוס היתר הבניה והאם יש ליווי בנקאי, ולא פחות חשוב – להמנע מטעויות שמקטינות את יכולת המיקוח שלכם. 

המנעו מטעויות נפוצות:

אל תחתמו על מסמך בקשה לרכישת דירה מקבלן – "טופס רישום"

בשלב זה טרם ביצעתם את כלל הבדיקות הדרושות לכם כדי לקבל החלטה מושכלת ביחס לחתימתכם על ההסכם, ועם החתימה על מסמך כזה אתם מאבדים את כוח המיקוח שלכם.

אם בכל זאת בחרתם לחתום על טופס הרישום  וודאו שכתוב בו שיש לכם הזכות להחליט תוך פרק זמן סביר שלא לחתום על ההסכם ולקבל החזר מלא של המקדמה ששילמתם.

הקפידו שיהיה מצוין בטופס שהוא מחייב לא רק אתכם, הרוכשים, אלא גם את הקבלן.

חשוב לדעת:
על טופס רישום יש חובה לדווח לרשות המיסים ממש כמו על הסכם, ולשלם מס רכישה בהתאם לסכומים המוסכמים בו.

בדיקת הקבלן והיזם:

  • וודאו כי הקבלן בעל רישיון קבלן בתוקף ועם הסיווג המתאים.
  • בדקו את טיב הבניה על ידי ביקור בבתים קודמים שקבלן זה בנה. שוחחו עם דיירים ושאלו אותם על איכות הבנייה, והתנהלות עם הקבלן והיזם.
  • חפשו בגוגל את שמם של הקבלן, היזם והחברות שהם פועלים דרכם. בדקו האם יש תביעות על שמם?
  • נסו לברר איתנותו הכלכלית של היזם על ידי בדיקה במדריכי דירוג פיננסיים.

בעלות, רישום זכויות והיתרי בניה:

  • וודאו כי הקרקע שעליה נבנה הבניין היא בבעלותו של הקבלן וכי אין על הקרקע שעבודים, עיקולים וכו'.
  • אם היזם או הקבלן בונים את הפרוייקט במסגרת עסקת קומבינציה, יש לוודא כי קיימת הערת אזהרה לטובת הקבלן.
  • אם הנכס על אדמת מנהל ובבעלות רשות מקרקעי ישראל, מומלץ לוודא כי מדובר בחכירה לטווח ארוך וכי דמי החכירה וההיוון שולמו בעבורו.
  • בקשו לראות אישור מס בגין המכירה, כדי שביום שבו תבואו לרשום את זכויותיכם לא יהיה זה גורם מעכב. אישור זה נמצא בדרך כלל בידי הקבלן כבר בשלב הטרום חתימה על ההסכם. 
עורכת דין יסמין צח - עו"ד נדלן ומיסוי מקרקעין

טיפ מיסמין:

לרוב, מכירת דירות על ידי קבלן/ יזם נעשית במסלול של מס הכנסה ולא במסלול מיסוי מקרקעין. הצגת "טופס 50" לפרויקט שלכם על ידי הקבלן מהווה אישור לתשלום על ידו.

בדיקת סביבת הדירה:

  • בדקו מה נמצא כיום בסביבת הפרוייקט: האם יש בסביבה בתי ספר וגנים? האם יש חנויות מכולת, מרפאות ובתי מרקחת זמינים? עד כמה גני השעשועים קרובים והתחבורה הציבורית נגישה? האם זיהיתם מפגעים פוטנציאליים לאיכות חייכם?
  • וודאו כי עורך דינכם בדק והעמיק בתב"ע החלה על המקרקעין של הפרויקט.
  • אם יש מסביב עתודות קרקע פנויות, בררו עם הקבלן מה ייעודן ומה הצפי לפיתוח ובנייה על קרקעות אלו.
עורכת דין יסמין צח - עו"ד נדלן ומיסוי מקרקעין

טיפ מיסמין:

בעת רכישת דירה מקבלן עדיף לרכוש מיזם שהוא גם הקבלן המבצע של הפרוייקט, מאשר מיזם שאיננו הקבלן ומעביר את האחריות על הקבלן. אם אין זהות בין השניים וודאו שאין בהסכם סעיף לפיו היזם מתנער מאחריות ומעביר את האחריות אל כתפי הקבלן המבצע.

שיקולי רכישת דירה מקבלן: סטטוס היתר בניה לפרוייקט

שלב 2:

בדיקת היתר הבניה

חשוב שתקבלו מלוא המידע ביחס להליכי התכנון והרישוי ומצב ההליך של הוצאת ההיתר. חתימה על הסכם עם קבלן טרם קבלת היתר בניה זהו עלולה לחשוף אתכם הרוכשים למספר סיכונים שגדלים עם התקדמות שלבי הפרויקט.

  • וודאו כי בידי הקבלן היתר בנייה מתאים ובדקו בהיתר עצמו שהוא תואם את הפרויקט שתיארו לכם.

סיכונים בחתימה על הסכם לפני שהתקבל היתר בניה:

  • כל עוד אין היתר התכניות והמפרט המוצגים לכם אינם סופיים ונתונים לשינוי. המשמעות: אתם לא ממש יודעים מה אתם רוכשים.

  • תקופת הבניה נמנית ממועד קבלת היתר הבניה ויכולים להיות המון גורמים המשפיעים על הליך קבלת ההיתר. לכן לא ניתן לקבוע מועד מסירת החזקה.

  • אין עדיין וודאות לגבי הבטוחה שתינתן לכם לפי חוק מכר בשלב זה של הפרויקט. הקבלן ישמור לעצמו בהסכם את האפשרות לתת בטוחה מסוג הערת אזהרה או לחלופין ערבות בנקאית וכו'.  סוג הבטוחה יכול להשפיע על האפשרות שלכם ליטול משכנתא, על המועד בו בנק יסכים לתת לכם את ההלוואה ועל לוח התשלומים של ההסכם.
  • חשוב לבדוק מה פרק הזמן שהוגדר למוכר להוציא היתר בניה. אם לא עמד בו ההסכם מבוטל מבלי שלמי מהצדדים תהיה כל טענה.

    סעיף זה חשוב ביותר לכם, הרוכשים, על מנת שלא תקשרו עצמכם למשך שנים לפרויקט ללא היתר. מצידכם הרצון הוא כמובן כמה שיותר לצמצם תקופה זו על מנת ליצור עבורכם וודאות ובמיוחד בשוק הנדל"ן הנוטה לתנודתיות במחירים.

שלב 3:

האם יש לפרוייקט ליווי בנקאי?

אחת השאלות שצריך לשאול לפני קניית דירה מקבלן היא האם יש לפרוייקט ליווי בנקאי? ליווי בנקאי מפקח על הקבלן והתנהלותו ומעלה את הסיכויים שהקבלן יתנהל כשורה וישלים בהצלחה את הפרויקט.

במסגרת ליווי בנקאי הבנק מלווה לקבלן כסף לצורך בניית הפרויקט והקבלן מצידו מעמיד את הקרקע כבטוחה לבנק (רושם שיעבוד לטובת הבנק). לצורך כך, הקבלן פותח חשבון סגור בבנק המלווה, בו יפקידו רוכשי הדירות את הסכום הנדרש לדירה שרכשו ובתמורה יקבלו מהבנק את הערבות, בגובה התשלומים ששילמו.

מה הבדל בין פרויקט עם ליווי בנקאי לפרויקט ללא ליווי?

הבטוחה שתינתן לכספיכם:

  • בפרויקט ללא ליווי תקבלו הערת אזהרה במשרד רישום המקרקעין, לגבי הדירה, או חלק יחסי מהקרקע עליה היא נבנית ובלבד שלא נרשמו לגביהם שיעבוד, עיקול או זכות על צד שלישי שיש להם עדיפות על ההערה. יש לשים לב, כי הערת האזהרה תיכנס לתוקפה מיד, וכי אינה תלויה בתנאים נוספים, כמו לדוגמא התקדמות הבנייה וכדומה. במועד מסירת החזקה בדירה תישארו עם הערת האזהרה שנרשמה לטובתכם עד לרישום הזכויות.
  • בפרויקט עם ליווי תקבלו ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח. יש לבדוק היטב לפני החתימה על החוזה, את נוסח הערבות הבנקאית, באופן שהערבות אכן תהיה חד משמעית, תבטיח היטב את זכויותיכם כרוכשי הדירה ושמירת ערך כספכם. במועד מסירת החזקה בדירה תחזירו את הערבות שנתנה לכם ותירשם לטובתכם הערת אזהרה עד לרישום הזכויות.
    לקריאה על הערת אזהרה וחשיבותה >>
עורכת דין יסמין צח - עו"ד נדלן ומיסוי מקרקעין

טיפ מיסמין:

נהלו מו"מ ובקשו כי הבטוחה שתינתן לכם, תהיה צמודה למדד על מנת לשמור על ערך כספכם.

אופן ביצוע התשלומים:

  • בפרויקט ללא ליווי התשלום הראשון יישאר בנאמנות עד לרישום הערת אזהרה לטובתכם. התשלומים יבוצעו אך ורק לפי קצב התקדמות הבניה.
    •  40% ממחיר הדירה: עם גמר תקרת קומת העמודים או גמר הרצפה של הקומה הראשונה. כשאין בבניין קומת עמודים, שיעור זה כולל את דמי הקדימה ששולמו בעת חתימת ההסכם.
    • 20% ממחיר הדירה: עם גמר שלד הקומה שבה נבנית הדירה, לרבות מחיצות פנים ולמעט משקופים וצנרת מים וחשמל.
    • 15% ממחיר הדירה: עם גמר טיח פנים או תחליף לטיח, כמתואר במפרט.
    • 15% ממחיר הדירה: עם גמר טיח חוץ או ציפוי חוץ.
    • 10% ממחיר הדירה: עם מסירת הדירה בהתאם לחוזה המכר.

  • בפרויקט עם ליווי תשלומים יעשו אך ורק באמצעות פנקס שוברים שינתן לכם במעמד החתימה על ההסכם ואשר יבטיח שהכספים שתשלמו יועברו לחשבון הסגור ומנגד תקבלו ערבות לכל תשלום.
עורכת דין יסמין צח - עו"ד נדלן ומיסוי מקרקעין

טיפ מיסמין:

גם כשמדובר בפרויקט עם ליווי כשלפי חוק התשלומים לא מחויבים להיות עפ"י קצב הבניה, נהלו מו"מ ודרשו בהסכם כי התשלומים יהיו קשורים לקצב התקדמות הבניה. אם הקבלן מסרב לכך, דרשו כי לכל הפחות התשלום האחרון יהיה לפחות 10% ממחיר התמורה וכי הוא יידחה ככל והדירה לא נמסרת במועדה ובוודאי שדחיית תשלום זה לא יהא צמוד מדד.

איך מונעים שעבוד של הנכס במקרה של חדלות פרעון מצד הקבלן?

תמורת הליווי הפיננסי שנותן הבנק לקבלן, הבנק דואג לרשום הערת אזהרה ומשעבד לטובתו בשעבוד ראשון את הקרקע וכל אשר נבנה עליה – הדירה שלכם. אם חס וחלילה הקבלן יכנס למצב של חדלון פירעון (כינוס נכסים, פשיטת רגל, מוות וכו'), הדירה תחשב עדיין לנכסי הקבלן המשועבדים לטובת הבנק וזאת אף אם שילמתם את מלוא התמורה. מה עושים?

  • עליכם לכלול בהסכם כתב החרגה האומר כי הדירה הנרכשת מפסיקה להיות כלולה בשעבוד נכסי הקבלן לטובת הבנק מרגע ששילמתם את מלוא התמורה, קיבלתם חזקה בדירה והחזרתם את הערבויות שקיבלתם.
  • טרם החתימה על ההסכם עם הקבלן וודאו שקיבלתם מהבנק המלווה התחייבות ישירה בכתב אליכם הרוכשים, לפיה בסמוך למועד תשלום מלוא התמורה הבנק יסלק את הערת האזהרה והשעבוד (הנובעים מהתחייבויות הקבלן בשל הליווי הפיננסי שקיבל מהבנק).

כדאי לדעת:

לפי החוק נאסר על הקבלן לקבל למעלה מ 7% ממחיר הדירה אלא אם הבטיח את כספיכם באמצעות ערבות בנקאית, פוליסת ביטוח או הערת אזהרה – עם או בלי ליווי בנקאי.

החוק קובע כי כל תשלומי העמלות וההוצאות הכרוכות בהבטחת כספי הקונה לפי חוק המכר (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) יחולו על המוכר.

בחירת עורך דין קניית דירה מקבלן

שלב 4:

בחירת עורך דין

בחירה נכונה של עו"ד תשפיע משמעותית על עמדת הכח שלכם מול הקבלן, על היכולת שלכם להתגונן מפני בעיות שעלולות לצוץ ותשמור על האינטרסים שלכם.

רוב הקונים מגיעים לעסקת קניית דירה מקבלן בלי ניסיון קודם. מולם נמצא קבלן משופשף ומאחוריו משרד עורכי דין מהגדולים בארץ. פער הניסיון והמידע יוצר כר פורה לטעויות ולאכזבות המעוגנות בחוזה שנכתב בשפה משפטית.

שתי הנחות נפוצות ושגויות לגבי עסקת רכישת דירה מקבלן:

  • עורך הדין של הקבלן משרת גם את האינטרסים של הקונה

התשלום לעורך הדין של הקבלן אינו הופך אותו לשומר על האינטרסים שלכם. שכר טרחת עורך דין המייצג את הקבלן לדירות ששווין נמוך מ- 4,642,750 ש"ח מוגבל ל-0.5% מתמורת הדירה + מע"מ או 5,039 ש"ח (הנמוך מביניהם). כתוצאה מכך, האינטרס שלו לבצע שינויים בחוזה בהתאמה לכל דייר נמוך עד לא קיים. 

 

  • לא ניתן לבצע כל שינוי בהסכם מכר מול קבלן

מכירים את המשפט: כשיש רצון, יש גם יכולת? ישנם לא מעט סעיפים שיכולים אולי להישמע "סתמיים" אך הם גורליים ביותר ובהחלט יש מקום להתמקח עליהם. במדריך אסקור כמה וכמה סעיפים מסוג זה.

צרו קשר בטלפון 050-5733960 או בטופס:

שלב 5:

בדיקת מפרט הדירה

בדיקת מפרט הדירה:

  • מיקום – בדקו את מיקום הדירה בבניין, כיווני אויר, גודלה ותכנונה.
  • חומרים – אל תחסכו בשאלות לגבי איכות החומרים: ריצוף, דלתות, ברזים, אביזרים, כלים סניטריים, מטבח, חלונות וכדומה. בררו הכל טרם החתימה.
  • שינויים – וודאו שבהסכם יהיה סעיף המאפשר לכם לבקש מהקבלן לבצע שינויים ו/או תוספות בדירה. בררו מראש עם הקבלן האם תידרשו לשלם עבור התקנת אבזרים שאתם תספקו.
    • וודאו שבמקרה בו יבוצעו שינויים הם ייעשו באמצעות ובאחריות הקבלן ולא ישירות על ידי קבלני המשנה. 
    • הקפידו לבקש תיעוד בכתב של כל שינוי או תוספת ולבקש שיכלול מחירים, מועדי ביצוע ומשך האיחור הצפוי במסירת הדירה עקב שינויים אלו.
  • תשתיות – האם הקבלן התחייב במפרט לספק לכם תשתית חיבור קווי תקשורת לאינטרנט בין החדרים, תשתית לבית חכם, ארון תקשורת. בדקו האם מדובר רק "בהכנה" להם, או גם העברת כבלי התקשורת.
  • גינון – האם הקבלן התחייב במפרט לספק לכם גינון?
  • שטחים משותפים – בדקו אילו חלקים הוצאו מהרכוש המשותף והוצמדו לדירות בבניין. כיצד מוסדר נושא הרכוש המשותף – הכניסה לבניין, מחסנים, חניות, גישה לגג והאם הקבלן שומר לעצמו זכויות רכוש על שטחים אלו. 
עורכת דין יסמין צח - עו"ד נדלן ומיסוי מקרקעין

טיפים מיסמין:

  • בקשו לראות מחירון אביזרים ושינויים ומחירון זיכויים. קבעו אחוז מסוים שניתן לגבות ממחירון השיפוצים "דקל".
  • בקשו ערבות גם על תשלומי השינויים והתוספות. אם הקבלן מסרב, בנו את לוח התשלומים בהתאם להתקדמות העבודה, כך שהתשלום האחרון יכסה את השלמת העבודות לשביעות רצונכם. שמרו כל קבלה שנמסרת לידכם כנגד התשלום. 

שלב 6:

עלויות קניית דירה מקבלן

בהסכם יופיע הסכום הסופי שלכאורה משקף את עלות הדירה. אבל קריאה של ההסכם ונספח התמורה תראה כי צפויים להיות חיובים נוספים שהיקפם לא מצוין במדויק. רכזתי מספר שאלות שיעזרו לגבש רשימת הוצאות כוללת ולהבין דרכה מהי העלות האמיתית של הדירה.

  • מע"מ – האם התשלום עבור מס ערך מוסף (מע"מ) כלול במחיר ?
  • עלויות פיתוח – האם מחיר הדירה הנקוב בהסכם כולל את כל עלויות הפיתוח ללא יוצא מן הכלל. וודאו בדיוק מה כולל הפיתוח? 
  • מס רכישה – דעו כי בתנאים מסוימים, קניית דירה על הנייר עלולה להיות מחויבת לפי מס רכישה לקרקע (6%) ולא לפי מדרגות מס רכישה.  קראו כאן על הנושא >> 
  • עלויות נטילת המשכנתא – לקיחת משכנתא כרוכה בעלויות נלוות כגון (דמי הנפקת תעודת זכאות, דמי שמאות – משולם עבור שירות הערכת הנכס המבוצע ע"י שמאי מקרקעין , דמי ביול מסמכי ההלוואה – המועברים לאגף מס בולים במשרד האוצר, עלות פתיחת תיק ועלותו של יועץ משכנתאות, אם תבחרו לקחת אחד.)
  • עלויות תשריטים, אגרות ורישום בית משותף – עלות עבור תשריטים והוצאות נלוות לרישום בית משותף וכן אגרות רישום טאבו. יתן להתמקח על חובתכם בנשיאת תשלום זה שכן מחד ישנה החלטה של וועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין מיום 2.13. 17.01.2017 מס' החלטה 66/16 לפיה הסכום האמור כולל את כל ההוצאות, לרבות, תשריטים, רישום פרצלציה ורישום בלשכת המקרקעין. ומאידך נייר עמדה נייר עמדה מטעם הממונה חוק מכר מר גריידו עמית מיום 02/12/2019 שכ"ט עורך הדין של הקבלן איננו כולל מדידות הכנת תשריטים ואגרות ממשלתיות. יחד עם זאת, לעניין הבטוחות נאמר כי יש לתת בטוחה לפי חוק מכר גם על סכומים אלו. 
  • חניה – האם הדירה נמכרת יחד עם חנייה צמודה ו\או מקורה? אם כן, האם מחיר הדירה הנקוב בהסכם כולל את מחיר החנייה? על מיסוי חניות תוכלו לקרוא כאן >>
  • חיבורי תשתית – האם ההוצאות עבור חיבורי הבניין וחיבורי הדירה למערכות החשמל, מים, גז וטלפון כלולות במחיר?
  • מערכת סולרית – האם מחיר הדירה הנקוב בהסכם כולל את התקנת מערכת סולרית מושלמת ולא רק "הכנה" למערכת סולרית.
  • שכ"ט עורך דין – שכ"ט עורך דין המייצג את הקונה בעסקה זו אינו מוגבל. זכרו שמדובר בעסקה מורכבת ולעורך הדין שלכם יש את האינטרס לשנות את ההסכם ככל שנדרש לטובתכם. קראו על התמחור שלי בעסקת קניית דירה מקבלן  >>
  • מעצב פנים / אדריכל – מומלץ להיעזר בשירותם בפרט אם אתם מעוניינים לבצע שינויים בדירה. גם אם אינכם מבצעים כל שינוי מומלץ להיעזר באנשי מקצוע שיוכלו לקרוא את המפרט, לתרגם אותו עבורכם ולאפשר לכם להתמקח בקשר למפרט עם הקבלן. עורכי דין אינם מיומנים לעשות כן.
  • חברת בדק – עלות חברה מקצועית הבודקת ומציפה ליקויים שבאחריות הקבלן לתקנם.

שלב 7:

טעויות נפוצות בקניית דירה מקבלן

בתור עו"ד מקרקעין עם ניסיון רב בליווי רכישת דירות מקבלן, נתקלתי בטעויות רבות שקורות במהלך קניית דירה מקבלן. לא פעם לקוחות מגיעים אליי להתייעצות כדי לברר האם יש מה לעשות לאחר שהשמיטו מההסכם סעיף חשוב או חתמו בלי לשים לב על סעיף שפועל לרעתם. 

כדי שתוכלו להמנע ממצב לא נעים כזה בהסכם שלכם, רכזתי עבורכם רשימת טעויות נפוצות והצעות לפעולה. 

הבטחות ושינויים:

  • וודאו כי כל מה שהובטח לכם רשום בהסכם. אל תסתמכו על הבטחות שבע"פ.
  • אל תחתמו על סעיף בהסכם המאפשר לקבלן לבצע שינויים או פעולות כלשהן ללא הסכמתכם.

זכויות בניה:

  • אל תסכימו לסעיף לפיו זכויות הבניה העתידיות תהיינה לעולם שייכות לקבלן. תחמו זכות זו לקבלן עד למועד רישום הבית המשותף.
  • וודאו כי זכויות בניה עתידיות שייכות לכם עפ"י חלקכם ברכוש המשותף.

מסירת החזקה:

  • אל תסכימו לסעיף לפיו אינכם רשאים לרשום הערת אזהרה במועד מסירת החזקה והחזרת הבטוחות/ ביטול הבטוחות.
  • וודאו כי כתוב מפורשות בהסכם כי תנאי למסירת הדירה לידכם הוא קבלת טופס 4 ושלפחות אחת מהמעליות עובדות.
  • וודאו כי תנאי למסירת החזקה בדירה הוא שטיפתה מכל פסולת בנין. תופתעו לגלות כי ניקיון פסולת מהרצפה ומכלים סניטרים אינו עניין של מה בכך.
  • וודאו כי כתוב מפורשות שאתם זכאים לקבל את החזקה בדירה עם אנשי מקצוע מטעמכם – חברת בדק והעזרו בחברה כזו. פעולה זו קריטית לעניין הצפת הליקויים בפרוטוקול המסירה לעניין חבות הקבלן לבצע תיקונים.
  • אל תסכימו לסעיף לפיו עצם קבלת הדירה מהווה הוכחה כי הדירה במצב תקין ומושלם, ובהתאם למפרט. רוב המפגעים מתגלים לאחר מועד המסירה.

רישום הדירה:

  • וודאו כי הקבלן מתחייב על תאריך מדויק ממש לרישום הדירה על שמכם והסעיף לא מנוסח בצורה מעורפלת ללא מסגרת זמן אמיתית.
עורכת דין יסמין צח - עו"ד נדלן ומיסוי מקרקעין

טיפ מיסמין:

כדאי לדעת כי חוק המכר אינו מסדיר לגמרי את פרק הזמן הנתון לקבלן לצורך השלמת רישום בית משותף:

סעיף 6ב. לחוק המכר מחייב את הקבלן להשלים את רישום פעולת חלוקה ואיחוד של הקרקע שבה נמצאת הדירה, במועד המוקדם ביותר האפשרי. על הקבלן לרשום את הבית המשותף לא יאוחר מתום שנה ממועד רישום בפנקסי המקרקעין של החלוקה והאיחוד של הקרקע או ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה, לפי המאוחר.

המשמעות: אין באמת מסגרת זמן בה יש לבצע תחילה את פעולת האיחוד והחלוקה, ולכן חשוב להגדיר בהסכם תאריך מדויק לרישום.

איחור במסירת דירה מקבלן

שלב 8:

איחור במסירת דירה מקבלן

מועד המסירה הגיע ועכשיו ייתכנו 2 מצבים: הדירה תימסר במועד הקבוע בהסכם, או שיש איחור במסירה. במקרה כזה מעניין אתכם הרוכשים מה גובה הפיצוי עבור עיכוב במסירת דירה.

אם חלפו 60 ימים מהמועד שנקבע בהסכם והקבלן לא העמיד לרשותכם את הדירה, אתם זכאים לפיצוי הגבוה מבין השניים:

  • פיצוי בלא הוכחת נזק בעבור כל חודש או חלק ממנו שעבר מהיום שנקבע בהסכם ועד להעמדת הדירה לרשותכם.
  • פיצוי בסכום שהוגדר בהסכם בשל איחור במסירת הדירה.


לפי הפירוט הבא:

(1) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב 1.5 בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד;

(2) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב 1.25 בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.

עורכת דין יסמין צח - עו"ד נדלן ומיסוי מקרקעין

טיפים מיסמין:

  • וודאו כי הפיצוי בגין איחור במסירה ישולם מידי חודש בחודשו עבור כל חודש איחור במסירה (בסוף כל חודש איחור) ולא בסוף התקופה.
  • בכל הסכם תמצאו סעיף לפיו לקבלן הזכות לאחר במסירת הדירה כאשר העיכוב נובע מ"כח עליון" (כמו למשל קורונה), כמספר הימים שלא אפשרו לו להשלים את הבנייה. נסו בסעיף זה כמיטב יכולתכם לצמצם ולהבהיר בניסוח שמדובר בגורמים שהקבלן לא יכול היה לצפות אותם במועד החתימה. כתנאי נוסף, הוסיפו קיום של קשר ישיר ומוכח בין הגורם המעכב לבין העיכוב בפועל.

ליקויים ותקופת אחריות על דירת קבלן

שלב 9:

תיקון ליקויים ותקופת אחריות

אחריות הקבלן מתחלקת ל-3 תקופות: תקופת הבדק, תקופת האחריות ואחריות קבלן במקרים מסוימים לאחר תום תקופת האחריות. בפרק זה של המדריך, נסקור אילו ליקויים נמצאים במסגרת האחריות בכל שלב. 

תקופת הבדק:

תקופת הבדק מתחילה ממועד מסירת החזקה. בתקופת הבדק חובה על הקבלן לתקן את הליקוי אלא אם כן הוכיח שהליקוי נגרם באשמת בעל הדירה. תקופה זו נמשכת משנה עד שבע שנים ע"פ מהות הליקוי:

  • מוצרי מסגרות ונגרות, לרבות אלומיניום ופלסטיק – שנתיים.
  • ריצוף וחיפוי פנים לרבות שקיעות ושחיקה – שנתיים.
  • כשל בתפקוד ובעמידות של מכונות ודוודים – שלוש שנים.
  • ליקוי בפיתוח חצר, לרבות שקיעות, בין היתר של מרצפות בקומת קרקע, בחניות, במדרכות ובשבילים בשטח הבניין, וכן ליקויים במשטחים מחומרי גימור שונים שלוש שנים; לעניין זה, "פיתוח חצר" – לרבות שבילים, משטחים, קירות, גדרות, רכיבים בנויים ומערכות, ובכלל זה מערכות מים, ביוב, ניקוז, חשמל, תאורה ותקשורת.
  • כשל בתפקוד ובעמידות של מרכיבי מערכות הבידוד התרמי – שלוש שנים.
  • כשל, לרבות נזילות, במערכות צנרת, לרבות מים, מערכת הסקה ומרזבים, דלוחין וביוב – ארבע שנים.
  • כשל באיטום המבנה, לרבות בחללים תת-קרקעיים, בקירות, בתקרות ובגגות, לרבות גגות קלים עם סיכוך – ארבע שנים.
  • סדקים ברוחב גדול מ-1.5 מ"מ ברכיבים לא נושאים – חמש שנים.
  • התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ – שבע שנים.
  • כל אי-התאמה אחרת שאינה אי-התאמה יסודית – שנה אחת.

תקופת אחריות:

תקופה של שלוש שנים שתחילתה בתום בתקופת הבדק. אם בתקופת הבדק חובה על הקבלן לתקן את הליקוי אלא אם כן הוכיח שהליקוי נגרם באשמת בעל הדירה, בתקופת האחריות חובת ההוכחה היא על רוכש הדירה

אם לא תדאגו לתחזוקה נאותה של הנכס, הקבלן אינו מחויב לתיקון הליקויים שנוצרו באשמתכם.

לאחר תקופת הבדק ותקופת האחריות חלה אחריות הקבלן רק במקרים הבאים:

  • אי-יציבות בבניין או בבטיחותו, שמקורה בשלד הבניין או ביסודות.
  • התגלתה תקלה שלא הייתה אפשרות סבירה לגלות אותה בשנים הראשונות למגורים.
  • בתוך תקופה של 20 שנים שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה בידי המוכר (להלן – תקופת הבדק לאי-התאמה יסודית), התגלתה אי-התאמה יסודית, זולת אם הוכיח המוכר שאי-ההתאמה היסודית נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה או קונה המשנה."אי-התאמה יסודית" – אי התאמה בחלקי הבנין הנושאים ומעבירים עומסים מכל סוג לקרקע הנושאת את הבנין והנוגעת להבטחת יציבותו ולבטיחותו;

צרו קשר בטלפון 050-5733960 או בטופס:

המדריך אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי. הוא מהווה מידע כללי בלבד, אינו מהווה ייעוץ משפטי מחייב ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא. כל פעולה שנעשית ע"פ המידע והפרטים האמורים במדריך זה הינה על אחריות המשתמש בלבד.