היטל השבחה בפרויקט פינוי בינוי

איך מחשבים היטל השבחה בפרויקט פינוי בינוי?

השאלה איך מחשבים היטל השבחה בפרויקט פינוי בינוי, ובפרט כיצד יש לבחון את עליית שווים של המקרקעין בפרויקט שכזה, נדונה בבית המשפט המחוזי באוגוסט 2021 ב עמ"נ 52383-10-20 ועדה מקומית לתכנון תל אביב ואח' נגד אשדר חברה לבניה בע"מ.

השופטת ירדנה סרוסי פסקה באופן תקדימי ושינתה את דרך החישוב שהייתה מקובלת עד להחלטתה ועוררה סערה רבה בעולם הנדל"ן.

 

היטל השבחה בפרויקט פינוי בינוי

למה יש מחלוקת על היטל השבחה בפינוי בינוי?

סעיף 3 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה אומר כי שיעור ההיטל הוא מחצית ההשבחה, ולפיכך פרויקט של בינוי במסגרת תכנית חדשה שאושרה מחויב בהיטל השבחה. אולם אין בתוספת התייחסות לדרך חישוב שונה וספציפית לפרויקט שכזה.

עד להחלטת השופטת סרוסי, נהוג היה לחשב את ההשבחה לעליית שווי דירות הבעלים -אותן דירות שהיו קיימות נהרסו ונבנו מחדש במסגרת הפרויקט. החישוב לא כלל לפי כך, את ההשבחה שנוצרה לאור בניית הדירות החדשות שנוספו לפרויקט.

הוועדה המקומית גרסה כי החישוב צריך לכלול הן את דירות הבעלים החדשות והן את הדירות שנוספו ויחד הן משקפות את עליית שווי הקרקע- כלומר דרך החישוב הקבועה בחוק.

לעומת זאת הוועדה המחוזית (בכובעה כוועדת ערר) סברה שהסכם שהתקבל בין הדיירים ליזם משקף כוחות שוק רציונליים שהגיעו בהכרח לנקודת איזון נכונה בין מה שהיזם מרוויח לעומת מה שניתן לדיירים. משכך ההשבחה היא רק בין דירותיהן הישנות של הבעלים לעומת אלו החדשות, מבלי לכלול בתחשיב את דירות היזם החדשות.

מה פסקה השופטת?

השופטת סרוסי לא קיבלה את גישת וועדת הערר.
פסיקתה התבססה על תפישתה לפיה "לא ניתן להתבסס אך על ההנחה כי הדיירים מתנהגים בצורה רציונלית, ויש להציג ראיות ונתונים שונים שיש בהם כדי ללמד כי אכן השוק פועל באופן מאוזן, הלכה למעשה."
ובנוסף ציינה כי אם היטל ההשבחה יתייחס רק לדירות החדשות של הבעלים הרי סביר שהיזם ירצה שגודלן יהיה קטן ככל הניתן.

היא החזירה את הסוגייה לשמאי מכריע תוך שציינה כי היא מאמינה ביכולת "הוועדות המקומיות לבצע את האיזון הנדרש בין מתן תמריץ ליזם ובין שמירה על האינטרסים הציבוריים, אם באמצעות מתן פטור מהיטל השבחה כאשר הדבר נדרש… ואם באמצעות הכרה רחבה בהוצאות של היזמים".

האם פסה"ד הופך פרויקטי פינוי בינוי ללא כדאיים ליזם?

אם נסכם את פסק הדין הרי שבעיקר עולה ממנו הבלבול והיעדר קו אחיד לחישוב היטל השבחה בפרויקט פינוי בינוי. זאת מכיוון שמלבד המחלוקת בין שתי הוועדות (המקומית והערר לעניין התייחסות לדירות החדשות של היזם) היתה גם מחלוקת לגבי ניכויים שמותר ליזם לנכות מגובה ההיטל ולהפחיתו (הוצאות שהיו לו והביאו לעליית שווי הקרקע).

בניגוד לדעת וועדת הערר, קבעה השופטת שיש להוסיף לניכויים גם רווח יזמי סביר בגין ארגון וביצוע פעולות הקשורות למימוש התוכנית.

פסק הדין עורר רעש רב בטענה שליזמים לא תהיה כדאיות כלכלית לפרויקטים.

לצד הצורך בהתערבות המחוקק בהקדם, חשוב לציין כי כבר היום קיימים בתוספת השלישית שני פטורים מתשלום היטל השבחה שיכולים להיות רלוונטיים לפרויקט:

  • הפטור הראשון בסעיף 19ג(1) לתוספת השלישית הפוטר במכירה של דירה עד 140 מ"ר.

  • הפטור השני שבסעיף 19(ב2)(1) לתוספת המקנה לרשות מקומית סמכות לפטור מהיטל השבחה.

יש לקוות כי הועדות המקומיות מקצועיות דיין לעשות איזון נכון בין מכלול האינטרסים.

כפי שמאמינה כבוד השופטת סרוסי ובהתאם לתקן השמאי תקן 21 המנחה שמאים בעריכת שומה לפרויקטים כאלו, הוועדות המקומיות תשמנה לנגד עיניהן את מכלול השיקולים לכדאיות כלכלית של פרויקט ובהתאם תעשנה שימוש בסמכויות הנתונות להן.

ליצירת קשר

פס מוזהב

השאירו פרטים ואנו ניצור עמכם קשר:

פס מוזהב

אולי יעניין אותך לקרוא על:

תמ"א 38/2 - הריסה ובניה

תמ"א 38/2 – הריסה ובנייה

תמ"א 38/2 הידועה גם בשם תמ"א הריסה ובנייה היא עסקת מקרקעין השייכת לתחום ההתחדשות העירונית. במסגרת עסקה זו הדיירים בבניין מוכרים את הזכויות בדירות שלהם ליזם או קבלן.

קרא עוד »
היטל השבחה

היטל השבחה

מהו היטל השבחה ובאילו מקרים נצטרך לשלם אותו? מה שיעור היטל ההשבחה בו נחוייב ומתי נידרש לשלמו? מה עושים במקרה בו שומת התשלום גבוהה מדי?

קרא עוד »

12 אוקטובר, 2021

עו"ד יסמין צח - עורך דין נדל"ן

נעים מאוד, אני יסמין

ליצירת קשר: